나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [6] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (6)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 71.19㎡ (약 21.54평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 당진축산업협동조합

2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 송산면 삼월리에 소재하며, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 위치합니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

접근로는 본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 170,000,000원이 기재되어 있으나, 이는 말소기준권리 이후의 권리들을 합산한 것으로, 실제 경매를 신청한 채권자의 권리(당진축산업협동조합, 1,304,006,241원) 및 기타 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-06-14

* 확정일자: 2019-06-14

* 배당신고일자: 2023-11-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 김 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로, 임차인의 실질적인 배당 수령 여부에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 대규모 산업단지나 주거단지와는 다소 거리가 있어 지역 내 자체적인 수요에 기반한 상권을 형성하고 있을 것으로 판단됩니다.

주요 공공기관(송산면 행정복지센터) 및 대규모 단지(현대제철독신자아파트)와 원거리에 있어, 해당 시설 종사자들의 주거 수요 또한 일부 흡수할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택 3층 301호입니다.

내부 구조는 집합건축물대장상 각 호별로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통 접근성은 보통 수준이며, 주변 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 제한: 본건 토지는 계획관리지역에 속하나, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지목과 현황의 차이: 공부상 토지 지목이 임야, 전 등으로 되어 있으나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이로 인해 추후 토지 관련 행정 처리나 소유권 이전 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 현황도상 도면 오류 가능성: 기호(5)에 해당하는 근린생활시설의 경우, 집합건축물대장상 도면이 다른 호수의 도면이 등재된 것으로 보이니 유의해야 합니다. 이는 본건(301호)과 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리나 추후 증축/대수선 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 주변 시세 변동성: 최근 매매 사례 중 2025년 6월 및 11월 거래 가격이 7,000만원대(1층)로 낮게 형성된 사례가 있습니다. 이는 본건(3층)의 잠재적 가치와 괴리가 있을 수 있으며, 해당 거래들의 특이사항(예: 건물 상태, 급매 등)을 면밀히 파악해야 합니다.

* 주변 시설: 지역 특성상 가축사육제한구역이 포함되어 있어, 인근 축사와의 거리 및 영향에 따라 냄새 등 생활 환경에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 삼월리에 위치한 다세대주택 3층 301호로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 법적으로는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지 이용 계획상의 제약, 지목과 현황 불일치, 건축물 현황도상 도면 오류 가능성, 주변 시세의 변동성 등 잠재적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사와 서류 검토를 통해 추가적인 정보를 확보한다면 실거주 또는 소액 투자 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이며, 인수해야 할 보증금이 없어 낙찰자의 위험 부담이 매우 적습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후화가 적어 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 낮은 초기 투자 부담: 인수 보증금이 없고, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능하다면 소액 투자로서의 메리트가 있습니다.

* 실거주 적합성: 일반적인 다세대주택의 구조를 갖추고 있어 실거주 목적에 부합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 2024년 10월 18일: 5-4번지, 4층, 58.35㎡, 130,000,000원

* 2025년 6월 26일: 4-18번지, 1층, 59.6㎡, 70,000,000원

* 2025년 11월 1일: 5-4번지, 1층, 58.35㎡, 76,000,000원

시세 분석:

2024년 10월 거래 사례(1.3억원)는 본건과 유사한 연식의 건물에서 4층에 거래되었으며, 이는 본건(3층)의 현재 시세를 추정하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 반면, 2025년 6월 및 11월 거래 사례(7천만원대)는 1층 물건으로, 층수 차이가 크고 가격이 낮게 형성되어 있어 본건의 시세를 직접적으로 반영한다고 보기는 어렵습니다. 다만, 이러한 저가 거래 사례는 해당 지역의 잠재적인 가격 하락 요인이나 특수 거래 가능성을 시사하므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

본건은 감정가가 1.28억원으로, 최근 시세(1.3억원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 잠재적 리스크(토지 이용 제한, 지목/현황 차이 등)를 감안하되, 실수요자 및 투자자들의 관심을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 경합 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.