나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [8] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (8)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원

토지면적: 71.19㎡ (약 21.53평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송산면 행정복지센터 북측 원거리에 위치하며, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 또한, 본건 서측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당합니다.

공부와의 차이: 본건 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 공부상 지목은 임야, 전 등으로 되어 있으나, 현황은 모두 대지(건축 가능한 토지)로 이용 중입니다.

2.1. 1. 건축물 현황

건물 구조: 본건은 2017년 7월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 "봉화빌리지" 205동과 204동 내 각 호이며, 평슬래브 및 기타지붕 구조입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등으로, 내벽은 벽지 마감 및 타일 마감 등으로, 창호는 하이새시창 등으로 시공되었습니다.

이용 상태: 집합건축물대장상 각 호별로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등의 구조입니다. 기호(8,9,15,16) 호실의 경우 다락이 추가로 설치되어 있는 것으로 보입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 당진축산업협동조합의 근저당권(을1, 2017-07-20 접수)입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리: 소유권보존(강광일), 근저당권(당진축산업협동조합), 주택임차권(최용), 압류(예산세무서장), 임의경매(당진축산업협동조합), 가압류(최용), 압류(당진시) 등 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-08

* 확정일자: 2022-09-22

* 배당신고일자: 2022-11-23

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

최근 실거래가 분석:

* 2024년 10월 18일, 4층 58.35㎡ 면적의 다세대주택이 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 6월 26일, 1층 59.6㎡ 면적의 다세대주택이 70,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 11월 1일, 1층 58.35㎡ 면적의 다세대주택이 76,000,000원에 거래되었습니다.

분석: 최근 거래 사례 중 본건과 동일하게 4층에 위치한 물건이 130,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 137,000,000원은 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다. 1층 물건들의 거래가는 층별 가격 차이를 반영하는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건은 송산면 행정복지센터와 현대제철독신자아파트 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 지방도 633호선 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 현황도 오류 가능성: 기호(5) 호실의 집합건축물대장 건축물 현황도상 도면이 다른 호실의 도면이 등재된 것으로 보입니다. 이는 실제 현황과 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년에 건축된 비교적 신축인 다세대주택으로, 전체 4층 중 4층에 해당하는 구분건물입니다.

법적 권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

주변 실거래가 및 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본건의 가치는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

다만, 토지 이용 계획상의 제한 사항 및 건축물 현황도상 일부 오류 가능성은 입찰 전 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 흠결이 없어 낙찰 시 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

2017년 건축물로 신축 연차가 짧아 즉시 활용하거나 임대가 용이한 장점이 있습니다.

유사한 4층 물건의 최근 거래가(130,000,000원)와 본건의 감정가(137,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 137,000,000원입니다.

유사한 4층 물건의 최근 매매 사례가 130,000,000원임을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 130,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

개인별 자금 계획 및 법원 진행 상황에 따라 적절한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.