나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [5] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함. 집합건물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된 상태인것으로 보이니 유의.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서산지원 2023타경58600 (5) 사건에 따른 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 서산지원 2023타경58600 (5)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 170,000,000원

토지면적: 130.65㎡ (약 39.52평)

토지지분: 130.64570000000003㎡ (약 39.52평)

건물면적: 109.58㎡ (약 33.15평)

건물지분: 109.58㎡ (약 33.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당진축산업협동조합

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철 독신자아파트 남서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 토지는 남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

* 교통상황: 본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 삼월리 6-21, 6-23: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

* 삼월리 4, 5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존영향 검토대상구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 7월 20일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정으로, 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장명숙 (장 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 290,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023년 12월 28일

* 확정일자: 2023년 12월 28일

* 배당신고일자: 2023년 12월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 강광일 (2017-07-20)

* 근저당권: 당진축산업협동조합 (54,000,000원, 2017-07-20, 말소기준권리)

* 압류: 예산세무서장 (2021-04-13, 말소)

* 임의경매: 당진축산업협동조합 (1,304,006,241원, 2023-11-08, 말소)

* 압류: 당진시 (2024-05-08, 말소)

* 등기부채권 총액: 54,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 근린생활시설 현황: 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 업종 분석: 본건은 근린상가로서 식당 용도로 이용되었으며, 내부에 화장실이 구비되어 있는 등 기본적인 상가 시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 송산면 행정복지센터가 위치하여 행정 업무 처리 및 관련 시설 이용이 용이합니다. 또한, 현대제철 독신자아파트가 인근에 있어 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 지방도 633호선 인접 및 버스정류장 위치로 대중교통 이용이 가능하며, 지역 내 주택 및 상가 분포로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도상 도면 오류: 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면이 다른 호의 도면이 등재된 상태인 것으로 보이므로, 실제 현황과 도면을 반드시 비교 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획 제한: 본건 토지는 계획관리지역 내 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당하여, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 지목이 임야, 전 등으로 되어 있으나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 상태와 공부상의 차이를 인지해야 함을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물인 근린상가입니다. 지역 내 주택가 및 상가와 혼재된 입지로, 일상생활 및 상업 활동에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 집합건축물대장의 도면 오류 가능성 및 토지 이용계획상의 제한 사항은 반드시 확인하고 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 명도 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 지역 상권: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 지역 상권을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 170,000,000원

본건은 권리상 인수 부담이 없으며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 이에 따라 감정가를 기준으로 적정 수준에서 입찰가를 산정할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.