나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [3] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서산지원 2023타경58600 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 당진축산업협동조합 (당OOO)

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 71.19㎡ (약 21.5평) / 토지지분: 71.1906㎡

* 건물면적: 59.71㎡ (약 18.1평) / 건물지분: 59.712㎡

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 위치합니다.

* 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

* 토지 형상: 남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지입니다.

* 이용 상태: 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역입니다.

2.4. 도로 및 접근성

* 본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능합니다.

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2017-07-20, 강광일

* 근저당권 (말소기준권리): 당진축산업협동조합, 2017-07-20, 90,000,000원

* 압류: 예산세무서장, 2021-04-13 (말소)

* 임의경매: 당진축산업협동조합, 2023-11-08, 1,304,006,241원 (말소)

* 가압류: 최용, 2023-11-29, 80,000,000원 (말소)

* 압류: 당진시, 2024-05-08 (말소)

* 등기부채권 총액: 170,000,000원 (말소기준권리 외 등기부상 총 채무액)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2017-10-12

* 확정일자: 2023-10-12

* 배당신고일자: 2023-12-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

3.3. 권리관계 분석

* 본 경매는 당진축산업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

* 임차인 문 은 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받을 수 있습니다. 만약 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 송산면 소재지 생활권을 공유할 수 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 현대제철 관련 시설이 인근에 위치하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 인근 지역일 가능성이 있습니다.

5.1. 건물 정보

* 건물명: "봉화빌리지"

* 건축물 용도: 공동주택(다세대), 제1·2종근린생활시설 (본건은 다세대주택)

* 사용승인일: 2017년 7월 (준공 후 약 9년 경과)

* 구조: 철근콘크리트구조, 평슬래브 및 기타지붕

* 총 층수: 4개 층

* 해당 호수: 2층 201호

5.2. 내부 구조 및 설비

* 구조: 집합건축물대장 상 다세대주택으로, 일반적인 내부 구조는 방 3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. (일부 호수에는 다락이 설치되어 있을 수 있습니다.)

* 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비(도시가스), 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.1. 공부와의 차이

* 본건 중 기호(5) (근린생활시설)의 집합건축물대장 건축물현황도상 도면이 다른 호의 도면이 등재된 것으로 보이니 유의하시기 바랍니다. (해당 호수가 본건 201호가 아닐 수 있으므로, 실제 현황 확인 필요)

6.2. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인 문 외 별도의 임차인 현황이나 점유 관계는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 비교적 양호하며 권리 관계가 깨끗하여 매수인이 인수할 부담이 없는 물건입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변 지역은 주거, 상업, 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다. 공부와의 차이점 일부와 토지 이용 규제가 잠재적 리스크로 존재하나, 전반적인 물건 가치는 양호한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2017년 준공)으로 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

* 적정 가격에 낙찰될 경우 시세 차익 또는 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

* 인근 유사 물건 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(건물면적 약 17.6~18.1평)의 다세대주택이 2024년 10월 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 거래 사례들(70,000,000원, 76,000,000원)은 개별 물건의 특수성 또는 특이 사항으로 인해 본건의 일반적인 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다.

* 따라서, 본건의 현 시세는 약 125,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본 경매 물건의 감정가와 유사한 시세 수준을 고려하여, 경쟁 입찰을 감안한 예상 입찰가는 122,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.