나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58600 [7] 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 소재 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신
자아파트 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반
교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 공히 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕 구조의
"봉화빌리지" 205동과 204동 내의 각호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(1-4,6,7,10-14)는 공히 다세대주택으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 각 호
별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

기호(8,9,15,16)의 경우 각 호별로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 외에 다
락이 설치되어 있는 것으로 보임.

기호(5)는 근린생활시설(식당)로서 내부에 화장실이 소재함.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서 다세대주택 및 근린생활
시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼월리 6-21, 6-23 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전
산지, 문화재보존영향 검토대상구역임.

삼월리 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 문화재보존
영향 검토대상구역임.

공부와의 차이

본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 일부의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등으로
되어 있으나 공히 현황 "대" 임.

본건 중 기호(5)의 집합건축물대장의 건축물 현황도상 도면은 다른 호의 도면이 등재된
생태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 소재지 및 기본 물건 정보

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 삼월리 6-21, 3층 302호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서산지원 2023타경58600 (7)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

건물명칭은 "봉화빌리지"로 추정됩니다.

2.

* 감정가 및 면적 정보

감정평가액은 144,000,000원입니다.

토지면적은 78.27㎡ (약 23.68평)이며, 건물면적은 65.65㎡ (약 19.86평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2.

* 건축물 정보

본 건물은 2017년 7월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대)이며, 제1·2종 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

건물은 지상 4층 중 3층에 위치하며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 일부 호실에는 다락이 설치되어 있는 것으로 보입니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 소재지로, 송산면 행정복지센터 북측 원거리, 현대제철독신자아파트 남서측 원거리에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.

* 교통상황

본건 서측 근거리에 지방도 633호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.

* 인접 도로 상태

본 물건은 서측으로 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로를 통하여 접근이 가능합니다.

2. 권리분석

2.

* 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권(채권액 102,000,000원)입니다.

그 외 예산세무서장의 압류, 최용의 가압류, 당진시의 압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 182,000,000원입니다.

2.

* 임차인 현황

전 (전진호) 씨가 임차인으로 파악되었습니다.

보증금은 10,000,000원, 차임은 500,000원이며, 전입일자는 2020년 10월 29일입니다.

해당 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입하였으므로 대항력이 없습니다. 배당신고일자는 2023년 12월 26일입니다.

2.

* 권리 분석 요약

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 '권리 인수 부담 없음' 물건입니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

2. 상권분석

2.

* 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 송산면 삼월리는 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 함께 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

농경지 및 임야가 인접해 있어 도시화가 진행 중이거나 일부 전원 지역의 특성을 함께 가지고 있는 것으로 보입니다.

주변에 현대제철 관련 시설이 위치하고 있어 관련 종사자의 배후 수요도 존재할 수 있습니다.

정확한 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

2. 생활정보

2.

* 주변 편의시설

송산면 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

주변에 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

* 주변 주거환경

지역 내 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 형성이 되어 있습니다.

비교적 최근(2017년)에 신축된 건물로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

2. 잠재적 리스크

2.

* 공부와의 차이

토지대장상 지목이 임야, 전 등으로 되어 있는 부분이 있으나, 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 등기부상 내용과 현황이 다소 차이가 있음을 의미하며, 실제 이용에는 문제가 없으나 확인이 필요합니다.

기호(5) 근린생활시설(식당)의 경우, 건축물대장상 현황도면이 다른 호실의 도면이 등재된 것으로 보이므로, 실제 내부 구조와 도면상의 차이를 반드시 확인해야 합니다.

2.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역에 속해 있습니다.

특히 가축사육제한구역 및 문화재보존영향 검토대상구역은 향후 건축 및 개발 시 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

2.

* 기타 특이사항

임대관계가 미상으로, 명도 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. (현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

2. 종합 의견

2.

본 물건은 2017년 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적으로 안전한 물건이라는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 특정 호실의 건축물 도면 오류 가능성, 그리고 토지이용계획상의 제한사항 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

인근 실거래가 자료를 바탕으로 시세 파악 및 잠재적 가치 분석이 요구됩니다.

2. 투자 포인트

2.

* 권리안전성: 모든 권리가 말소되어 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획 또는 인근 시설 확충에 따라 시세 상승 여지가 있습니다.

2. 예상 입찰가

2.

감정평가액: 144,000,000원

2.

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 58-60㎡)의 다세대주택이 2024년 10월 13,000만원, 2025년 6월 7,000만원, 2025년 11월 7,600만원에 거래되었습니다.

특히 2024년 10월 4층에 거래된 13,000만원(58.35㎡) 사례가 본건(3층, 65.65㎡)과 비교 시 가장 높은 가치를 반영하는 것으로 판단됩니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 73.65만원/㎡ (약 243만원/평) 수준입니다.

본건 면적(65.65㎡)에 적용 시 약 14,600만원 수준의 가치가 추정됩니다.

하지만 제공된 시세 자료가 최신이 아니며, 거래 시점 및 층수에 따라 가격 편차가 존재합니다.

2.

* 예상 입찰가

최근 시세 및 감정가, 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 경쟁 구도 및 낙찰가율을 감안한 합리적인 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이를 고려한 예상 입찰가는 135,000,000원입니다.

이는 시세 변동 가능성 및 현장 조사를 통해 재확인될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.