나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4846 [3] 충청남도 서산시 음암면 유계리 359-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4846 [3] 충청남도 서산시 음암면 유계리 359-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4846
• 주소: 충청남도 서산시 음암면 유계리 359-1
• 감정가: 386,465,000원
• 최저가: 270,525,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

서산지원 경매2계 2024타경4846 | 소재지: 충청남도 서산시 음암면 유계리 359-1 | 감정가: 386,465,000원 | 최저가: 270,525,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2024타경4846 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경4846 (3)

소재지: 충청남도 서산시 음암면 유계리 359-1

용도: 임야

감정가: 386,465,000원

토지면적: 10,445.00㎡ (약 3,160.11평)

토지 지분율: 10,445.00 (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 태OOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: 현황 자연림 상태임.

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본 물건은 충청남도 서산시 음암면 소재 "동암초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전답 등의 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 농경지대이며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용이 편리한 편입니다.

형태 및 이용상태:

본건 토지는 기호 1,5는 부정형 완경사지로 현황 도로로 이용 중이며, 기호 2는 부정형 완경사지로 현황 답으로 이용 중입니다. 기호 3,6은 평탄화 작업된 부정형 토지로 현황 단독주택 건부지이며, 기호 7은 평탄화 작업된 부정형 토지로 현황 주거나지입니다. 기호 4,8은 부정형 완경사지로 현황 자연림 상태입니다.

인접 도로상태:

기호 1,5 토지는 현황 도로이며, 기호 2 토지는 북측 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 기호 3,6,7 토지는 동측의 기호 5 토지(현황 도로)와 북측 도로와 연계되어 있으며, 기호 4 토지는 동측 및 북측 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 기호 8 토지는 서측 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종) 및 준보전산지, 하천구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다. (세부 내용은 본문 하단 참조)

제시목록 외의 물건:

기호 3,6 토지 지상에는 철근콘크리트조 2층 단독주택 1개동이, 기호 7 토지 지상에는 컨테이너 1식이 소재하고 있습니다. (토지 매각 대상에 포함되는지 여부는 별도 확인 필요)

공부와의 차이:

공부상 내용과 현황 간에 별다른 차이는 없습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 음암면 유계리, "동암초등학교" 동남측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 임야, 그리고 일부 농가주택이 혼재된 농촌지역으로, 비교적 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 교통 접근성은 무난한 편입니다. 동암초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO이며 채권자는 태OOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항은 '유치권'이 존재한다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가진 경우에 변제받을 때까지 물건 또는 유가증권을 점유하고 사용·수익할 권리를 말합니다. 경매에서 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으며, 채무액을 변제해야 하는 상황이 발생할 수 있어 매우 주의 깊은 권리분석이 필요합니다.

1.5. 상권분석

소재지가 농경지 및 임야 중심의 농촌 지역이므로, 전통적인 의미의 상권 형성은 미미한 편입니다. 다만, 계획관리지역 및 생산관리지역으로 일부 개발 가능성이 있으며, 인근에 동암초등학교가 소재하여 지역 생활의 거점 역할을 할 수 있습니다. 서산시 음암면은 서해안고속도로 접근성이 좋고, 농특산물 생산과 화훼단지가 발달한 지역으로 알려져 있어, 잠재적인 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 동암초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 음암면 행정복지센터와 같은 공공시설은 면 소재지에 위치하며, 주민들의 편의를 위한 복합청사 조성 사업이 추진 중인 것으로 파악됩니다. 생활 편의 시설은 면 소재지나 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 유치권: 경매 물건에서 가장 주의해야 할 사항입니다. 유치권 신고가 있다면 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 정확한 내용 확인 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

2. 군사시설 관련 구역: 본 토지는 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종)에 포함됩니다. 이는 항공기 소음 피해 및 개발 행위에 대한 제약을 발생시킬 수 있습니다.

3. 개발 제한: 계획관리지역, 생산관리지역 외에도 가축사육제한구역, 준보전산지, 하천구역 등이 혼재되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 여러 법적 제약이 따릅니다.

4. 현황 자연림 상태: 현재 자연림 상태로 이용 중이므로, 개발 및 활용을 위해서는 상당한 시간과 비용이 요구될 수 있습니다.

5. 제시외 건물: 토지 매각 물건임에도 불구하고 단독주택과 컨테이너가 소재하고 있습니다. 이들 건물의 처리 방안을 명확히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서산시 음암면의 자연림 상태 임야로, 비교적 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 계획관리지역 등 일부 개발 가능한 용도지역이 포함되어 있으나, 유치권이라는 중대한 법적 부담과 군사시설 관련 구역, 산지, 하천 등 다양한 개발 제한 사항이 복합적으로 존재합니다. 현재 자연림 상태인 점을 감안할 때, 투자를 위해서는 철저한 권리 분석과 개발 가능성, 예상 투자 비용 등을 종합적으로 검토해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 서산시 음암면 지역의 개발 계획 및 동향을 주시할 필요가 있습니다.

2. 경매 시세 차익: 유치권 및 개발 제한 사항으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

3. 농림업 및 대안적 활용: 자연림 상태임을 감안하여, 장기적인 안목으로 임업 또는 친환경 농업 시설, 태양광 발전 부지 등 대안적 활용 가능성을 모색할 수 있습니다. (관련 인허가 가능 여부 확인 필요)

4. 지역 기반 시설 접근성: 동암초등학교와 인근 도로망 등 기본적인 생활 및 교통 인프라 접근성은 확보되어 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매2계