나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4846 [2] 충청남도 서산시 음암면 유계리 335-3 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4846 [2] 충청남도 서산시 음암면 유계리 335-3 대지 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매2계 2024타경4846 | 소재지: 충청남도 서산시 음암면 유계리 335-3 | 감정가: 932,879,000원 | 최저가: 653,015,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경4846 (2)

소재지: 충청남도 서산시 음암면 유계리 335-3

용도: 대지 (전체 면적)

감정가: 932,879,000원

토지면적: 22,467.00㎡ (약 6,796.5평)

토지 지분율: (정보 불분명, 전체 토지 매각으로 이해됨)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 태OOOOOO

1.2. 감정평가 요약

대상 물건은 충청남도 서산시 음암면 소재 "동암초등학교" 남동측 인근에 위치한 토지입니다.

주변은 전답, 임야, 농가주택 등이 혼재된 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

대중교통 및 도로 이용이 편리한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

토지는 기호별로 도로, 답, 단독주택 건부지, 주거나지, 자연림 등으로 이용되고 있으며, 부정형 및 완경사지 등 다양한 지형을 포함하고 있습니다.

인접 도로 상태는 양호하며, 북측 및 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하거나 연계되어 있습니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 다양한 가축사육 제한 구역(200m~300m), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역(제2종, 제3종)에 포함됩니다.

일부 토지는 하천구역 및 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 추가적인 제한이 따릅니다.

이러한 용도지역 및 각종 규제 사항은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건에는 유치권 및 법정지상권의 성립 가능성이 있습니다.

2025년 2월 12일자로 금 520,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

목록 3~7 토지는 일괄 매각 대상이나, 제시외 건물(단독주택 1개동, 컨테이너 1식)은 매각에서 제외됩니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 해당 건물로 인해 목록 3, 6 토지의 가격이 제한받는 것으로 보입니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

1.5. 입지 조건

본 물건은 "동암초등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 있습니다.

주변은 농경지와 임야, 농가주택 등이 어우러진 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

간선도로 및 버스정류장이 인접하여 교통 이용이 편리한 점은 긍정적입니다.

다만, 계획관리지역과 생산관리지역, 그리고 비행안전구역, 소음대책구역, 가축사육제한구역, 하천구역, 산지 등이 복합적으로 지정되어 있어 토지 이용의 제약이 따릅니다.

서산시에서는 음암면 복합청사 조성 등 지역 개발 계획을 추진하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 명확하지 않습니다.

1.6. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 태OOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '유치권'과 '법정지상권'의 존재입니다.

신고된 유치권(520,000,000원)의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 매각에서 제외된 제시외 건물(주택, 컨테이너)로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이 또한 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다.

이러한 권리 관계의 불확실성은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 상권 분석

주변 환경이 농경지와 임야, 농가주택 위주이므로, 현재 상업 활동이 활발한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

주거지로서의 기본적인 인프라(동암초등학교)는 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

따라서, 상업적 목적보다는 전원생활, 농업 또는 관련 시설 입지 등의 제한적인 활용이 가능할 것으로 보입니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.8. 생활 정보

"동암초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 용이합니다.

도로 교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 또는 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변이 농경지대로 이루어져 있어 쾌적하고 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

다만, 주요 편의 시설(마트, 병원 등) 및 문화 시설 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 유치권 리스크: 5.2억 원의 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 부담해야 할 위험이 존재합니다.

2. 법정지상권 리스크: 매각에서 제외된 제시외 건물(주택, 컨테이너)로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생하거나 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 토지 이용 제한: 계획관리지역, 생산관리지역 외에도 비행안전구역, 소음대책구역, 가축사육제한구역, 하천구역, 산지 지정 등으로 인해 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

4. 주변 환경: 농경지 및 임야가 많은 지역 특성상, 향후 주변 개발 방향에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 제외된 건물로 인한 가치 하락: 제시외 건물로 인해 토지 가격이 제한받는다는 점은 해당 토지의 현재 가치가 일부 저평가되었을 가능성을 시사하지만, 동시에 낙찰 후에도 해당 건물의 존재로 인해 토지의 활용 가치가 제한될 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 합리적인 감정가에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

"동암초등학교" 인근이라는 점과 편리한 교통망은 긍정적인 요소입니다.

그러나 다수의 토지 이용 제한과 함께, 불분명한 유치권 및 법정지상권의 존재는 매우 큰 부담 요인입니다.

특히, 매각에서 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 문제는 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

따라서, 본 물건은 법률적, 행정적 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 전문적인 접근이 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

서산시 음암면 지역은 복합청사 조성 등 일부 개발 계획이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성이나 파급 효과는 미미할 것으로 보입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 22,467㎡ (약 6,796.5평)의 대규모 토지를 취득할 수 있습니다.

2. 교육 시설 인근: "동암초등학교" 인접으로 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

3. 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역 포함으로, 규제 완화 시 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 규제가 많음)

4. 낮은 감정가 대비 면적: 감정가 9.3억 원은 넓은 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 보일 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매2계