나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21979 [1] 충청남도 보령시 남포면 제석리 194 동물 및 식물 관련시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21979 [1] 충청남도 보령시 남포면 제석리 194 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2024타경21979 | 소재지: 충청남도 보령시 남포면 제석리 194 | 감정가: 449,219,000원 | 최저가: 154,082,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2024타경21979 (1)이며, 충청남도 보령시 남포면 제석리 194에 소재한 동물 및 식물 관련시설을 목적으로 하는 부동산임의경매 물건입니다.

본 물건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 남OOOOOOO입니다.

경매 진행 시 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수적이며, 법정지상권 성립 여지가 있는 등 권리관계의 복잡성이 존재하는 특이사항이 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 449,219,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 3276.00㎡ (약 991.0평)이며, 건물면적은 625.60㎡ (약 189.25평)입니다.

건물 제시외면적은 총 1254.90㎡ (약 379.6평)으로, 매각 포함 대상과 제외 대상이 명확히 구분되어 있으므로 세밀한 확인이 요구됩니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 충청남도 보령시 남포면 제석리 "제석1리마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 자연림 및 단독주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 기호(1)은 자루형 평지로서 주거용 건부지로, 기호(3)은 부정형 평지로서 축사(양봉) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남측으로 폭 2 ~ 3M의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계

본 물건은 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 농업진흥구역에 해당합니다.

가장 큰 주의사항은 "농지취득자격증명원 제출 요함"입니다. 만약 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수보증금은 반환되지 않으므로, 사전에 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

또한, 목록 3 지상에 소재하는 제시외 건물 ㄹ~ㅂ은 일반건축물대장상에 등재(소유자 김석현)되어 있으며, 매각에서 제외됩니다.

제시외 건물 중 ㄱ~ㄷ 및 기계기구(ㅊ)는 매각에 포함되지만, 제시외 축사 및 비닐하우스(ㄹ~ㅈ)는 매각에서 제외되는 점이 권리관계 및 명도 시 복잡성을 야기합니다.

법정지상권 성립 여지가 있어, 토지 및 건물의 소유권 변동에 따른 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

건물 기호(2)는 단독주택 및 부속창고, 기호(4)는 동식물 관련시설(축사 등)로 이용 중입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

본 물건은 농림지역 내의 동식물 관련시설(축사, 양봉) 및 주택이 혼재된 형태입니다.

주변은 농경지 및 자연림 위주로 형성되어 있어, 상업적인 상권 형성은 미미한 수준입니다.

따라서 상권 분석보다는 해당 시설의 영농 및 축산 관련 사업성을 중심으로 접근해야 합니다.

생활 정보 측면에서는, '제석1리마을회관' 인근에 위치하여 기본적인 마을 공동시설 이용은 용이할 것으로 보이며, 차량을 통한 보령 시내 접근성이 중요합니다.

주변에 특별히 검색되는 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 본 물건 자체가 축사(양봉) 및 동식물 관련시설인 점을 고려하여 냄새 등의 환경적 요소를 현장 조사 시 필히 점검해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 주요 리스크

가장 심각한 리스크는 농지취득자격증명원 미제출로 인한 매수보증금 미반환 위험입니다. 반드시 농지 소유자격 요건을 충족해야 합니다.

법정지상권 성립 여지는 매각 제외된 제시외 건물(ㄹ~ㅈ)의 향후 이용 및 처리 문제와 직결되어, 낙찰자가 토지를 취득하더라도 건물 소유자와의 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

제시외 건물 중 일부(ㄹ~ㅈ)가 매각에서 제외되어, 일괄매각의 의미가 반감되며, 명도 및 소유권 확보 과정이 까다로울 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(일부 제한) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 임의적인 용도 변경이나 건축 행위가 엄격하게 제한될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 축사 및 주택이 혼재된 부동산으로, 토지 면적이 넓어 농업 및 축산업 관련 시설을 확장하거나 영농 목적으로 활용하기에 적합합니다.

투자 포인트는 넓은 토지 면적(약 991.0평)을 기반으로 한 농업 진흥 구역 내에서의 안정적인 영농 활동 및 귀농귀촌을 희망하는 실수요자에게 있습니다.

다만, 농지취득자격증명, 법정지상권 문제, 제시외 건물 매각 제외 등 복잡한 권리 분석이 선행되어야 하며, 일반 투자자보다는 축산 또는 농업 분야에 전문 지식을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

입찰 전 반드시 전문가(변호사 또는 컨설턴트)와 함께 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토하고, 농취증 발급 가능성을 보령시청 등을 통해 사전 확인해야 합니다.

제시외 건물 중 매각 제외된 부분(축사 및 비닐하우스)에 대한 처리 방안 및 명도 전략을 수립하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계