나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21979 [1] 충청남도 보령시 남포면 제석리 194 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 보령시 남포면 제석리 소재 ""제석1리마을회관"" 서측 인근에 위치하고 주위는
농경지, 자연림 및 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

(1) : 자루형 평지로서 주거용 건부지임.
(3) : 부정형 평지로서 답기타[축사(양봉) 건부지]로 이용중임.

인접 도로상태

(1) : 남측으로 폭 2 ~ 3M의 포장도로와 접함.
(2) : [기호(1)]토지를 통하여 남측으로 폭 2 ~ 3M의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

(1, 2) :
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"", ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) : 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로

[단독주택]
외 벽 : 치장벽돌 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등임.

[부속창고]
벽 체 : 판넬 등 마감.
바 닥 : 페인트 등 마감.

(4) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로
벽 체 : 판넬 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

(2) : 단독주택 및 부속창고로 이용중임.
(4) : 동.식물관련시설임.

설비내역

(2) : 단독주택은 기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"", ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물 및 건물기호(2)에 부착 된 데크
등이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지기호(3) 지상에 소재하는 제시외건물㉣ ~ ㉥은 일반건축물대장상 등재(제석리
194-1, 주1동 ~ 주3동, 축사(양봉), 소유자 김석현) 된 건물임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㄷ), 기계기구(ㅊ) 매각 포함
-제시외 축사 및 비닐하우스 (ㄹ~ㅈ) 매각에서 제외
-목록 3 지상에 소재하는 제시외 건물 ㄹ~ㅂ은 일반건축물대장상 등재
-목록 3 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 첨부 사실조회회신 참조 요함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2024타경21979 (1)

소재지: 충청남도 보령시 남포면 제석리 194

용도: 동물 및 식물 관련시설, 단독주택, 창고

감정가: 449,219,000원

토지 면적: 3276.00㎡ (약 991.17평)

건물 면적: 312.80㎡ (약 94.64평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남포농업협동조합 (및 기타 채권자 다수)

2. 입지조건

입지조건

주위 환경: 본건은 충청남도 보령시 남포면 제석리 소재 "제석1리마을회관" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 자연림 및 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

도로 상태: 토지(1)은 남측으로 폭 2~3M의 포장도로와 접하고 있으며, 토지(2)는 기호(1)토지를 통하여 남측으로 폭 2~3M의 포장도로를 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 주변은 주로 농경지와 자연림으로 이루어져 있으며, 소규모 주거지가 산재해 있습니다. 지도상 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 토지의 경우 2016년 7월 20일 접수된 남포농업협동조합의 근저당(을3)이 말소기준권리이며, 건물의 경우 2021년 1월 12일 접수된 남포농업협동조합의 근저당(을1)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을구의 근저당, 갑구의 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 조사된 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

상권분석

지역 특성: 본 물건은 보령시 남포면의 농촌 지역에 위치하며, 주변 토지는 대부분 농경지로 이용되고 있습니다.

물건 활용: 용도상 동물 및 식물 관련 시설, 단독주택, 창고 등으로 활용 가능하며, 농업 관련 사업 운영 또는 농촌 생활을 위한 시설로 적합합니다.

상업 시설: 주변에 상업 시설이나 중심 상권은 발달하지 않은 농촌 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

편의시설: 물건지 인근에 버스 정류장이 있으나, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍/면 소재지로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

주거 환경: 주변이 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지법의 적용을 받는 농지 및 관련 시설이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

제시외 건물 제외 사항: 제시외 축사 및 비닐하우스(ㄹ~ㅈ)는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규로 인해 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 토지의 총 채권액(약 5.17억 원)과 건물의 총 채권액(약 3.57억 원)이 합산될 경우, 감정가(약 4.49억 원)를 상회하는 수준입니다. 이는 경매 과정에서 채권자의 권리 행사 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 동물 및 식물 관련 시설, 단독주택, 창고 등의 용도로 활용 가능한 부동산으로, 농업 관련 사업이나 전원생활을 위한 주거지로 고려해볼 수 있습니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물과 농지 취득 요건을 면밀히 확인하고 준비해야 합니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 감정가를 초과하는 채권 총액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

농업 시설 및 주거 용도로의 잠재력: 농지법 등 관련 규제 하에 농업 관련 시설 또는 전원생활 주택 부지로 활용 가치가 있습니다.

일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도의 절차 없이 취득이 가능합니다.

보령시 남포면 지역 특성: 보령시 남포면의 지역적 특성과 자연 환경을 활용한 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이나 별도의 부담이 없는 물건입니다.

감정가 449,219,000원을 기준으로 하되, 물건의 제약 조건(농지법규, 제시외 건물 제외 등)과 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세 조사, 권리 관계에 대한 보다 심층적인 분석을 통해 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.