나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경22026 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 대인리 32-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 대인리 소재 “승죽골” 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린상가, 주유소, 숙박시설, 소규모 공장, 농경지 등이 산재되어 있는 국
도변 상가지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 남동측으로 간선도로(21번 국도)가 통과하며, 간선도로변으로 버스정류장이 소재
하는 등, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 2필 일단의 사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
기호(3,4) : 사다리형 평지로서, 전기타(전 및 주차장 등)로 이용 중임.
기호(5) : 사다리형 평지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1-4) : 공히 남동측으로 왕복 4차선의 21번 국도와 접함.
기호(5) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡
이상),말,양,염소,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(일부제한구역(600m 이내 : 소,젖소,말,양,염소,사슴))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(600m 이내 : 소,젖소,말,
양,염소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상)
,말,양,염소,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(일부제한구역(600m 이내 : 소,젖소,말,양,염소,사슴))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(3,4)는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 전기타(전 및 주차장 등)으로
이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계 미상임.
- 기타 : 기호(3,5) 양지상에 소유자 미상의 소나무 9주 식재되어 있고, 기호(5)
지상에 소유자 미상의 제시외관정 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 철근콘크리트 및 일반철골 및 조적조 판넬지붕 3층 건물로서,
외 벽 : 징크판넬 및 드라이비트, 세멘몰탈위 페인팅, 적벽돌 등 마감,
내 벽 : 내장 인테리어 및 일부 타일붙임, 벽지 등 마감,
바 닥 : 아스타일 및 석재타일, 장판지깔기 등 마감,
창 호 : 샷시 창 등임.

이용상태

기호(6)은 주택 및 일반음식점, 소매점, 표구전시장 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견"참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-일괄매각, 제시 외 건물(창고), 수목 및 관정 매각 포함
-목록 3~5 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 첨부 사실조회회신 참조), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음
-목록 1~4 일부는 접도구역
-목록 3,4 현황 전 및 주차장으로 이용중
-목록 6 등기사항증명서와 일반건축물대장상의 용도 및 면적 등이 용도 변경 되었으며, 건물과 연결된 외부계단, 데크 등은 본건의 부합물인 바, 당 건물에 포함 일괄 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2024타경22026 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 대인리 32-2

용도: 근린주택

감정가: 3,695,417,390원

토지면적: 4698.00㎡ (약 1421.4평)

건물면적: 2411.39㎡ (약 729.5평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각 여부: 재매각

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 재매각 물건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 일괄매각 대상에 제시 외 건물(창고), 수목 및 관정이 포함됩니다.

* 목록 3~5번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 목록 1~4번 토지의 일부는 접도구역에 해당합니다.

* 목록 3, 4번 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 전 및 주차장으로 이용 중입니다.

* 건축물대장상의 용도 및 면적과 등기사항증명서 간에 변경 사항이 있으며, 건물과 연결된 외부 계단, 데크 등은 부합물로 간주하여 일괄 평가되었습니다.

* 임대 관계는 미상이나, 등록된 임차인(정혜인)은 대항력이 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 대인리 소재 "승죽골" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 상가지대로서 근린상가, 주유소, 숙박시설, 소규모 공장, 농경지 등이 산재되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

남동측으로 간선도로인 21번 국도가 통과하며, 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 기호(1-4) 토지는 남동측으로 왕복 4차선 21번 국도와 접하고 있습니다. 단, 기호(5) 토지는 맹지입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 대부분 계획관리지역에 해당하며, 일부 구역은 가축사육제한구역(종류 및 거리별 제한 상이) 및 접도구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2019년 6월 14일, 4,200,000,000원)

* 총 등기부채권액(토지/건물 합산): 5,010,774,174원

* 말소 예상 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 본 경매 절차에 의해 소멸될 권리들입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정혜인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등록된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 충청남도청 이전으로 인해 조성된 내포신도시에 인접한 지역으로, 주변에 근린상가, 주유소, 숙박시설 등이 혼재된 상가지대입니다. 또한, 국도변에 위치하여 유동인구 유입 가능성이 있습니다. 최근 홍성군에서는 지역 상권 활성화를 위해 골목형상점가 지정 등 다양한 정책을 추진하고 있으며, 내포신도시를 중심으로 생활권이 확대되고 있는 추세입니다.

4.2. 잠재적 활용 가능성

계획관리지역 내 넓은 토지와 근린주택 용도는 다양한 상업시설 및 주거시설 복합 개발의 잠재력을 시사합니다. 또한, 21번 국도와 접한 입지는 물류 및 접근성 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에 근린상가, 주유소, 숙박시설 등이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 또한, 내포신도시가 인접해 있어 더욱 다양한 편의시설 및 공공기관 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 문화시설

내포신도시 내에 홍성고등학교, 내포초등학교, 내포중학교 등이 위치하고 있으며, 충청남도청, 도서관 등 다양한 공공 및 문화시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 보증금 조건

재매각 물건으로, 일반 경매보다 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있어 초기 자금 부담이 가중될 수 있습니다.

6.2. 농지취득 관련 제약

목록 3~5번 토지는 농지로 분류되어 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 취소 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으며, 원상회복 명령의 가능성도 존재합니다.

6.3. 토지 이용 제한

접도구역 및 가축사육제한구역으로 지정된 일부 토지는 건축 및 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이 및 용도 변경

등기부등본 및 건축물대장상 용도 및 면적 상이, 공부상 지목과 현황 이용의 차이(전/주차장) 등은 추후 행정적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 홍성군 홍북읍의 국도변에 위치한 근린주택으로, 넓은 대지와 건물 면적을 바탕으로 다양한 상업적 활용이 기대되는 입지를 갖추고 있습니다. 특히 내포신도시 인접 및 21번 국도변의 장점은 긍정적입니다. 그러나 재매각 물건으로 보증금 부담이 높고, 농지취득자격증명 필요, 접도구역 등 토지 이용 제한, 공부와의 차이 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 모든 권리는 말소될 예정이며, 현재 임차인에게 대항력은 없으나, 추가적인 임대차 관계 등 파악이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 내포신도시 배후 및 국도변 입지로 높은 미래가치 잠재력 보유.

* 넓은 토지 면적을 활용한 복합 개발 가능성.

* 말소되는 권리가 많아 명확한 권리관계 확인 가능.

* 재매각을 통한 가격 메리트 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사, 주변 유사 물건의 실거래가 비교 분석, 향후 개발 가능성 및 법적 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 현재 시세 수준을 정확히 파악하기 어려우며, 특히 "주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보"에 대한 JSON 분석 요청은 관련 데이터가 제공되지 않아 수행하지 못했습니다.

다만, 현재 감정가 3,695,417,390원, 총 채권액 5,010,774,174원, 재매각으로 인한 20%의 높은 매수신청보증금 요건 등을 고려할 때, 입찰자는 해당 물건의 현황, 미래가치, 추가 비용(농지취득 관련 제반 비용, 원상회복 예상 비용 등)을 신중하게 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동성이 크므로, 입찰 참여 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.