나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경498 [2] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 942 내포에드가프라자3차 7층703호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경498 [2] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 942 내포에드가프라자3차 7층703호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경498
• 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 942 내포에드가프라자3차 7층703호
• 감정가: 376,000,000원
• 최저가: 128,968,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

홍성지원 경매5계 2025타경498 | 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 942 내포에드가프라자3차 7층703호 | 감정가: 376,000,000원 | 최저가: 128,968,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 내포신도시 핵심 상권 근린생활시설 경매 분석 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 홍성지원 2025타경498 (2)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소재지는 충청남도 예산군 삽교읍 목리 942 내포에드가프라자3차 7층 703호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 376,000,000원으로 산정되었습니다.

채무자 및 소유자는 임OO으로 동일하며, 채권자는 완OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 분석

토지 면적은 27.58제곱미터(약 8.34평)이며, 건물 면적(전용면적)은 109.35제곱미터(약 33.08평)입니다.

공부상 제시외면적은 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 충청남도 경찰청 북동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있는 성숙 중인 상가지대로서 내포신도시의 핵심 상권에 속합니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 보통 수준입니다.

도로 상태는 동측 대로(폭 30m~35m), 남측 및 서측 중로, 북측 보행자 전용도로에 접하여 사방으로 접근성이 우수합니다.

토지는 등고평탄한 장방형으로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석 및 이용 현황

본건이 위치한 지역은 중심상업지역 및 지구단위계획구역이며, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 개발 호재 및 높은 상업적 가치를 지닙니다.

건물은 2018년 7월 26일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층~지상 7층 건물 내 7층에 위치합니다.

특이사항으로 본건 703호는 의뢰 목록 외인 701호, 702호, 704호부터 708호까지 총 8개 호실과 구분 벽체 없이 하나의 공간(약 874.8제곱미터)으로 통합되어 근린생활시설(킹콩점프 등 어린이 놀이시설)로 이용 중입니다. 이는 상가 활성화 및 대형 점포 유치에는 유리하지만, 개별 매각 시 사용 및 원상 복구에 대한 복잡성을 내포합니다.

1.5. 생활정보 (주변 환경)

본건은 충청남도 경찰청 인근에 위치하며, 주위는 내포신도시의 상업시설 밀집 지역입니다.

기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

해당 지역은 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 소유자와 채무자가 임OO으로 동일한 부동산임의경매 사건입니다.

말소기준권리를 포함한 기본적인 등기부상 권리 분석 외에, 현황조사 보고서 및 임대차 관계 확인을 통해 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 정확히 확인해야 합니다.

현재 이용 상태가 '근린생활시설(킹콩점프)'로 되어 있으므로, 점유 현황 및 보증금 등 임대 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

소유자가 점유하고 있을 가능성도 있으나, 상가 특성상 임차인이 있을 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '구분 벽체 없이 근린생활시설로 이용 중'인 특이사항입니다.

매수인이 이 호실을 단독으로 사용할 경우, 기존 점유자와의 명도 과정에서 호실을 구분하는 벽체 설치(원상 복구) 문제가 발생할 수 있으며, 이 비용은 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다.

또한, 8개 호실이 통합 사용 중이므로, 나머지 호실의 소유자들과의 관계 설정 및 향후 사용 범위에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

임대 관계는 미상이므로, 임차인 유무, 보증금 및 차임, 대항력 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

주변에 특별한 혐오 시설은 보고된 바 없으나, 현장답사를 통해 유해 시설, 공실률 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 내포신도시 중심상업지역 내 우수한 입지에 위치한 상가 호실입니다.

입지 조건(사통팔달 도로 접근성, 중심 상업지역)은 매우 양호합니다.

다만, 8개 호실이 통합되어 대형 키즈카페 등으로 사용 중인 특이사항이 있습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다:

최고의 입지: 내포신도시 내 중심상업지역에 위치하며, 충남 경찰청 등 관공서 인근으로 유동 인구가 확보된 지역입니다.

대형 평수 활용: 현재 8개 호실 통합 사용으로 대형 업종(키즈카페 등) 운영에 적합한 공간으로 활용되고 있습니다. 통합 사용 상태를 유지하여 임차인을 유치하거나, 향후 개별 호실로 분리하여 사용하려는 전략 모두 고려할 수 있습니다.

적극적 권리 조사 필요: 복잡한 현황(통합 이용)과 미상인 임대 관계로 인해 입찰 전 명도 및 원상복구 비용에 대한 철저한 예측과 권리 분석이 필요합니다.

투자는 임차인을 통한 안정적인 수익을 목표로 하거나, 향후 시세차익을 노리는 방향으로 접근할 수 있습니다. 다만, 현 이용상태를 고려할 때, 명도 및 원상복구에 대한 현실적인 비용 및 시간 계획을 세워야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계