나이스옥션 법원경매 대전 2023타경118415 [1] 대전광역시 중구 대흥동 330-18 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2023타경118415 [1] 대전광역시 중구 대흥동 330-18 대지 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2023타경118415 | 소재지: 대전광역시 중구 대흥동 330-18 | 감정가: 214,700,000원 | 최저가: 150,290,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 물건은 대전광역시 중구 대흥동 소재의 대지 매각 건으로, 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 위에 존재하는 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부에 대한 주의가 필요한 물건입니다.

사건번호: 대전지방법원 2023타경118415 (1)

소재지: 대전광역시 중구 대흥동 330-18

용도: 대지

감정가: 214,700,000원

토지면적: 95.00㎡ (약 28.74평)

토지 지분율: 9500 (전체 소유권으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 면적 64.00㎡, 약 19.37평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복사건, 법정지상권, 제시외 건물 매각 제외

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 대전 중구 대흥동 '대전중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 점포, 음식점, 공공시설 및 기존 단독주택 등이 혼재된 노선상가 지역입니다. 대전의 구도심 상권인 '은행동-대흥동'과 인접한 상업 및 주거 복합 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 토지 동측으로 광대로변에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

형태 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 광대로(대로3류, 폭 25m-30m)에 접하고 있으며, 북측으로는 노폭 약 1미터 정도의 현황 블록포장 도로를 이용 중입니다. 광대로변에 접한 토지라는 점은 상업적 활용에 유리한 장점입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역으로 건폐율/용적률 등에서 비교적 자유롭습니다. 또한, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 (대흥동1구역 주택재개발정비사업), 대로3류 (저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제가 있습니다. 특히, 재개발 정비구역과 대로에 저촉되는 부분은 향후 개발계획과 보상에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.3. 권리분석

매각대상 및 주의사항

본 경매의 매각 대상은 '토지'에 한정되며, 토지 위에 존재하는 '제시외 건물(64.00㎡)'은 매각에서 제외된다는 점을 주의해야 합니다.

법정지상권 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '법정지상권'의 성립 여부입니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물의 소유자가 토지 경매 이전에 토지와 건물을 모두 소유하고 있었는지, 그리고 이후 소유권 변동 과정 등을 면밀히 분석하여 법정지상권 성립 여부를 판단해야 합니다. 법정지상권이 성립되면 낙찰자가 건물 철거 및 토지 사용료(지료) 청구에 제약을 받을 수 있습니다.

공부 및 현황의 차이

감정평가서에 따르면, 토지가 소재하는 지역은 지적경계가 불일치하여 개략적인 실측에 따라 평가되었으므로, 낙찰 후 반드시 전문가에 의한 정확한 지적 경계측량이 필요합니다. 또한, 제시외 건물이 일반건축물대장이 없고 등기사항전부증명서와 현황의 구조.면적 등이 상이하여 소재불명으로 평가 외 되었으므로, 이에 대한 정확한 현황 파악이 필수입니다.

임대차 관계

임대 내역은 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자 및 임차인 유무에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

상권 특성

본건이 위치한 대흥동 일대는 대전의 구도심 상권(으능정이 상권 포함)과 연계된 노선상가 지역으로, 젊은 층을 비롯한 유동인구가 꾸준하며, 상권의 변동성이 크지 않고 안정적인 편입니다.

업종 구성

주변은 점포, 음식점 등 다양한 상업시설이 밀집된 주상복합 지역입니다. 광대로에 접해 있어 가시성과 접근성이 좋으며, 상가 및 근린생활시설 용도로의 활용 가치가 높습니다.

1.5. 생활정보

주요 시설

인근에 '대전중학교'가 위치하며, 주변에 편의점, 음식점 등 기본적인 근린생활시설이 풍부합니다. 또한, 대전성모병원 등 대형 병원 및 의료시설이 가까운 거리에 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

혐오시설

검색 결과상 직접적인 폐기물 처리시설이나 납골당 등의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 노후된 상가 및 주택이 혼재되어 있고 모텔, 게임장 등 일부 유흥시설이 상권 내에 존재할 수 있어, 투자 전 현장 답사를 통한 주변 환경 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권 리스크

이미 언급했듯이, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립은 토지 활용 및 가치에 치명적인 영향을 줄 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 이에 대한 철저한 법률적 분석이 필수입니다.

재개발 및 토지이용계획 리스크

토지이용계획상 '지구단위계획구역(대흥동1구역 주택재개발정비사업)' 및 '정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 재개발 사업의 진행 여부 및 시기에 따라 투자 회수 시점이 달라질 수 있습니다. 또한, '대로3류'에 저촉되는 부분은 토지 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

지적 불일치 및 제시외 건물 문제

지적 경계 불일치 및 소재불명인 제시외 건물에 대한 명확한 현황 파악과 경계 측량 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 대전 구도심의 우수한 상업 입지(광대로변)에 위치한 대지로, 지가 상승 및 상업적 활용 잠재력은 높습니다. 그러나 '법정지상권 성립 가능성', '제시외 건물 매각 제외', 그리고 '재개발 구역 지정에 따른 규제 및 불확실성'이라는 복합적인 권리 및 이용상 리스크를 안고 있습니다.

투자 포인트

1. **우수한 입지:** 광대로변에 접한 노선상가 지역으로, 상업시설 부지로의 개발 및 활용 가치가 높습니다.

2. **용도지역의 유리함:** 제3종일반주거지역으로 용적률 등에서 유리하여 건물의 신축 및 증축 여력이 있습니다.

3. **재개발 잠재력:** 정비구역 내에 위치하여 장기적으로 재개발 진행 시 높은 보상이나 입주권 획득을 통한 투자 수익 실현 가능성이 존재합니다. (단, 사업 진행 상황에 대한 면밀한 확인 필요)

최종적으로, 본 물건은 입지는 우수하나, 법정지상권 및 재개발 관련 리스크를 충분히 감수하고 철저한 권리분석을 수행할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 '고위험-고수익'을 추구할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계