나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70742 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 934-14 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선-사리역)
이 소재하는 등 일반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물내
5층 501호로서,

외벽 : 외장재붙임 및 벽돌 마감 등.
창호 : 샷시창등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택(원룸형13세대)다세대주택(1세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경70742 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 934-14 5층501호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 토지면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

* 토지지분: 12.6013㎡ (약 3.81평)

* 건물면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

* 건물지분: 19.915㎡ (약 6.02평)

* 건축년도: 2015년 (사용승인일 2015년 12월 4일 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 95,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 본오동 934-14, 5층 501호

* 주변 환경: 본원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 사리역이 소재하여 일반 교통 상황은 무난합니다.

* 도로: 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원 2024타경70742 강제경매개시결정 (등기부채권 총액: 60,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2016년 01월 27일

* 대항력: 있음

* 물건명세서 및 주의사항에 따르면, 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 강지훈 (2015-12-08)

* 주택임차권: 김 (2024-04-01 접수, 60,000,000원, 인수) - 전입/확정일자 2016-01-27

* 강제경매: 김 (2024-11-21 접수, 60,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 임차인 김 의 보증금 60,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치합니다.

* 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철역(수인분당선 사리역)이 근접하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주변 지역은 주거 기능이 중심인 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: 본원초등학교가 인근에 위치합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 501호(도시형생활주택, 원룸형)입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 임대 관계: 임차인 김 외 추가적인 임대 관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김 의 보증금 60,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 이는 입찰 시 최우선으로 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가 대비 실질 가치: 감정가 95,000,000원에 비해 인수해야 할 임차인 보증금이 상당하여, 실제 투자 비용이 예상보다 커질 수 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 약 6평의 소형 도시형생활주택으로, 임대 수익보다는 시세차익을 목표로 하는 투자에 적합할 수 있으나, 높은 초기 투자 비용(인수 보증금 포함)으로 인해 시세차익 실현이 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 60,000,000원 전액 인수 가능성을 반드시 확인해야 하는 물건입니다. 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 해당 미회수 금액은 낙찰자가 인수하게 되므로, 실제 총 투입 비용을 면밀히 계산해야 합니다. 입지 자체는 지하철역 접근성, 초등학교 인근이라는 장점이 있으나, 소형 면적 및 임차인 인수 부담으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 한 시세 분석과 현장 조사를 통한 임차인 배당 가능성 확인이 정확한 입찰가 산정의 핵심입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 사리역 인근으로 교통이 편리하여 임대 및 실거주 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 필요한 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 소형 면적: 비교적 적은 면적으로, 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다. (단, 인수 보증금 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 20.96㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 2일에 4,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 약 695만원으로 산정 시, 본건(전용 19.91㎡)의 현재 시세는 약 4,182만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 감정가가 95,000,000원으로 책정되어 있으며, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김 에게 지급해야 할 보증금 60,000,000원입니다. 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 투입 가능한 총 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 인수 보증금 60,000,000원을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 현재 시세(약 4,182만원)와 인수 보증금(6,000만원)을 합산하면 약 1억 182만원이 총 투입 예상 금액이 됩니다.

제공된 정보만을 바탕으로 보수적인 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최소 입찰가 고려: 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치(보수적 약 4,000만원 ~ 5,000만원)를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 4,000만원 ~ 5,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 금액은 낙찰 가능성을 높이기 위한 보수적인 접근이며, 실제 현장 조사 및 임차인 배당률 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

* 참고사항: 위 예상 입찰가는 감정가 95,000,000원보다 현저히 낮은 금액입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 매우 크기 때문이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 파악한 후, 최종적인 인수 금액을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.