나이스옥션 법원경매 안산 2024타경68008 [1] 경기도 광명시 소하동 1342-4 소하람1 4층408호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경68008 [1] 경기도 광명시 소하동 1342-4 소하람1 4층408호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경68008 | 소재지: 경기도 광명시 소하로76번길 21, 4층408호 (소하동,소하람1) | 감정가: 83,000,000원 | 최저가: 58,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

본건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 오피스텔(소하람1 4층 408호)에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경68008 (1)이며, 채무자는 소유자와 동일한 임OO입니다.

감정가는 83,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 형태입니다.

건물 면적은 전용 16.67제곱미터(약 5.04평)이며, 토지 면적은 5.46제곱미터(약 1.65평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층에 위치하고 있으며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화설비, 개별난방설비 등을 갖추고 오피스텔로 이용 중입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지이며, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 내에 위치하여 개발 잠재력이 높은 입지입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 "광명소방서" 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

주위환경은 보통이며, 일반상업지역 내에 있어 상업시설 이용이 편리합니다.

2.2. 교통 환경 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 무리가 없습니다.

(주변 거주 후기에 따르면, 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 교통이 편리하다는 의견이 있습니다.)

서측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고, 토지이용계획상 소로1류, 중로2류에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 생활 환경 및 상권 분석

본건은 일반상업지역 및 택지개발지구 내에 위치하여 안정적인 주거 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 마트, 병원, 카페, 약국 등의 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 자체에 근린생활시설 16실과 오피스텔 160세대가 함께 구성되어 있어 자체 상권도 어느 정도 형성되어 있습니다.

주변에 별다른 공식적인 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적인 생활 환경은 보통 이상으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 대상 및 형태

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 등기부상 특이사항(공부와의 차이 등)은 발견되지 않았습니다.

경매 구분이 부동산강제경매이므로 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항 (가장 중요한 부분)

본건에는 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인'이 존재합니다.

임대차보증금은 87,076,932원이며, 전입일(2021.2.10.)이 말소기준권리보다 앞설 가능성이 높습니다.

주의사항에 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이 명시되어 있으므로, 입찰자는 임대차보증금 87,076,932원 전액을 기준으로 예상 인수액을 반드시 계산해야 합니다.

감정가(83,000,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높으므로, 매각 금액이 보증금보다 낮을 경우 전액 인수하게 될 리스크가 존재합니다.

3.3. 특이사항 및 우선매수권

공유자우선매수신고: 본건 오피스텔이 공유지분 물건은 아니지만, 혹시 공유자로 오인했거나 (공유자가 있을 경우) 공유자의 우선매수신고가 접수될 수 있습니다. (다만, 제시된 정보만으로는 공유자 여부 불분명)

임차인 우선매수신고: '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 임차인 우선매수신고가 가능합니다. 해당 임차인이 적법한 전세사기 피해자로 인정받을 경우, 최고가 매수신고인이 결정되더라도 임차인이 동일한 가격으로 우선매수를 할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 임차인 인수금 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다.

낙찰가에서 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 잔액(최대 87,076,932원)은 낙찰자가 현금으로 추가 인수해야 합니다.

이로 인해 실질적인 매수 비용이 크게 증가하며, 입찰가 산정 시 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

4.2. 우선매수권 행사 리스크

임차인이 전세사기피해자로서 우선매수권을 행사할 경우, 최고가로 입찰하더라도 낙찰자가 변경될 수 있습니다.

또한, 공유자우선매수신고가 접수된 점도 확인해야 할 사항입니다. 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역 내 소형 오피스텔로서 입지 조건은 양호하나, 권리 관계에서 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수'라는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다.

감정가 대비 높은 보증금으로 인해 낙찰 후 추가 인수금이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 임차인의 배당 여부를 철저히 분석하고, 예상 인수금을 포함한 최종 투자금액을 감정가 대비 역산하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

높은 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역, 택지개발지구 내 소형 오피스텔로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

소액 투자 가능성: 감정가 자체는 8,300만 원으로 비교적 소액입니다. (단, 인수금 리스크 고려 필요)

수익형 부동산: 오피스텔로 이용 중이며, 1인 가구 또는 직장인 대상의 월세/전세 수익을 목적으로 투자하기에 적합합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계