나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69636 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 740-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 "본오초등학교"동측인근에 위치하며 부근은 공동주택
밀집지역으로 도로변으로 근린생활이 소재하는 제2종일반주거지역으로 주거환경은 보통임.

교통상황

차량의 접근이 용이하며 부근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통정도임.

건물의 구조

알.씨조 평스라브지붕 지하1층,지상4층의 다세대주택임.
-외벽:벽돌조위 페인팅 마감
-내벽:벽지도배 및 타일 등 마감.
-창호:샷시창

이용상태

다세대주택(방3,거실,주방겸 식당,욕실 겸 화장실2,발코니,현관 등)

설비내역

급.배수,위생설비,도시가스,소화설비 등을 갖추고 있으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형상의 각지로 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

중로1류 및 중로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,
시가지경관지구(일반),
중로1류(폭20m-25m)(집산도로)(접합),
중로2류(폭15m-20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건에는 "주택임차권(임차권자:이수지)등기"가 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.갑구 순위 6번 소유권이전청구권 가등기(2022.4.6.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨
2.매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경69636 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 740-10 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 9천 1백만원

토지면적: 33.28㎡ (약 10.07평)

건물면적: 71.32㎡ (약 21.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2001년

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, "본오초등학교" 동측 인근 지역입니다.

주변은 공동주택이 밀집된 주거지역으로, 도로변에는 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 사다리형의 각지로, 중로 1류 및 중로 2류 포장도로와 접해 있습니다.

본건이 위치한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 도시계획시설 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

갑구 순위 6번 소유권이전청구권 가등기 (2022.4.6. 등기): 이 가등기는 말소되지 않고 매수인이 그대로 인수하게 됩니다. 특히, 이 가등기에 따른 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 되는 매우 중대한 위험이 있습니다.

을구 7번 주택임차권 (2024.2.7. 등기): 임차인 이수지(승계인: 주택도시보증공사)는 보증금 1억 9천만원, 차임 0원으로, 전입일자 2022년 1월 24일, 확정일자 2021년 12월 16일자로 대항력 있는 임차인입니다. 이 임차권은 매각으로 인해 말소되지 않으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

말소되지 않는 주요 권리로는 갑구 6번 가등기와 을구 7번 주택임차권이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택(약 60.06㎡)이 2026년 7월 2일 1억 4천 4백만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 239만 7천원의 시세로 환산할 수 있습니다.

본건의 건물면적(71.32㎡)을 고려할 때, 권리상 문제가 없는 유사 물건의 시세는 약 1억 7천 1백만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 "본오초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주변에 아파트 단지 및 다세대 주택 등이 밀집해 있어 주거 편의성은 보통입니다.

상세한 편의시설(마트, 병원 등) 및 교통 연계 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

주변에 혐오시설이나 소음, 악취 등의 부정적 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 두 가지 사항입니다.

소유권 상실 위험: 갑구 6번 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 인수되며, 만약 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 완전히 상실할 수 있습니다. 이는 사실상 물건의 가치를 극히 낮추거나 투자를 불가능하게 할 수 있는 치명적인 위험입니다.

금전적 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 9천만원 중 배당으로 모두 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 외 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

하지만, 말소되지 않는 선순위 가등기 존재로 인한 소유권 상실 위험과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이라는 매우 심각한 법적, 금전적 리스크를 안고 있습니다.

이러한 중대한 위험 요소들을 고려할 때, 본건의 투자가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본건에 대한 투자는 일반적인 부동산 경매 투자와는 차원이 다른 위험을 감수해야 합니다.

만약, 법적 리스크를 완전히 해소할 수 있는 방안이 있거나, 이러한 위험을 매우 낮은 가격으로 인수할 수 있다면 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 현재 제공된 정보만으로는 투자자에게 유리한 포인트라고 볼 만한 요소가 극히 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 권리상 문제가 없는 상태에서의 예상 가치는 약 1억 7천 1백만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 말소되지 않는 가등기(소유권 상실 위험)와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담(최대 1억 9천만원)이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

특히, 소유권 상실 위험은 사실상 투자를 불가능하게 만드는 요소입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 리스크를 반영하여 시장 가치보다 현저히 낮은 수준에서 결정되어야 합니다.

엄격한 보수적 관점에서, 모든 위험 요소를 고려했을 때, 본건에 대한 입찰가는 1억원 이하로 신중하게 접근해야 하며, 실제 입찰가는 1억원 내외에서 결정될 수 있을 것으로 예상됩니다.

(참고: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차상의 분류일 수 있으며, 권리분석 및 주의사항에 명시된 '매수인의 보증금 잔액 인수' 가능성을 반드시 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.