나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84447 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-28 예다움하우스 2동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84447 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-28 예다움하우스 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매3계 2024타경84447 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕산로312번길 71, 2동 2층201호 (덕이동,예다움하우스) | 감정가: 211,000,000원 | 최저가: 72,373,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경84447 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-28 예다움하우스 2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 48.41㎡ (약 14.64평)

건물면적: 50.59㎡ (약 15.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소유자: 장OO (경매 진행 시 점유자와 다를 수 있음)

주의사항: 현황상 '예다움하우스 B'로 표시

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공장, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 제2층 제201호로, 2018년 10월 30일 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌 타일 마감이며, 창호는 샤시창호입니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 등은 건축이나 개발 시 추가적인 제한사항이 있을 수 있으므로, 허가 부서에 문의하여 상세 내용을 확인해야 합니다. JDS 개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용 지역으로, 이 또한 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서 상 2023년 12월 22일에 임차권(임차인: 김유주, 임차보증금: 각 199,000,000원)이 설정되어 있습니다. 이 임차권의 선후 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 인수되는 보증금이 있는지 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 덕이동 지역은 고양예술고등학교가 인접해 있으며, 소규모 공장, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 이는 주거 기능과 일부 산업 기능이 복합된 지역으로 볼 수 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역은 아니나, 지역 내 거주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

본 물건은 공동주택으로 이용 중이며, 기본적인 주거 설비(난방, 위생, 급배수, 승강기)를 갖추고 있습니다. 인근 고양예술고등학교의 존재는 지역 내 교육 환경에 영향을 미칠 수 있으며, 주변의 다세대주택 및 아파트 단지는 주거 밀집 지역으로서의 특징을 나타냅니다.

1.8. 주변 시설 및 혐오시설 검색 결과

주변 검색 결과, 본 물건 인근에는 고양예술고등학교와 같은 교육 시설 및 다세대주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 환경을 형성하고 있습니다. 현재까지 외부 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)이 물건지 인근에 근접하여 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 등기사항전부증명서 상에 명시된 임차권의 존재입니다. 해당 임차권이 선순위로 대항력이 있는 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있어 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상의 다양한 제한(가축사육제한, 역사문화환경보존, 성장관리구역 등)으로 인해 향후 건물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며 고양예술고등학교 인근에 자리하고 있습니다. 강제경매로 진행 중이나, 등기부상 임차권 설정이 확인되어 권리분석을 통한 인수되는 권리 및 보증금 여부를 철저히 파악하는 것이 최우선 과제입니다. 토지이용계획 상의 여러 제한사항도 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

2. 지역 내 주거 수요: 다세대주택 및 아파트가 혼재된 지역으로, 주거 수요가 꾸준히 있을 수 있습니다.

3. 잠재적 가치 상승 기대: 개발 행위 제한 해제 관련 관리 방안 적용 지역(별도 문의 필요)은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사합니다.

4. 철저한 권리 분석을 통한 리스크 관리: 임차권 등 권리관계를 명확히 파악하고 인수 부담이 적다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매3계