나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경6216 [2] 서울특별시 관악구 봉천동 1675-8 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "원당초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은
단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 "사당역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독
주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 "사당역"이 소재하는
등 대중교통상황은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 "낙성대역"이 소재하는
등 대중교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

대상토지는 인접토지 대비 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

대상토지는 인접토지 대비 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태

대상토지 북서측으로 노폭 약 4-5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확
인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㉡ 소재함.
(후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.)

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㉠ 소재함.
(후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.)

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상3층 건물로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

지1층 : 공부상 다중주택으로 되어있음.
1층 - 3층 : 공부상 다중주택으로 되어있음.
옥탑1층 : 공부상 계단실이나, 탐문조사 결과 다중주택 등으로 이용 중임.

이용상태

지1층 : 공부상 다중주택으로 되어있음.
1층 - 3층 : 공부상 다중주택으로 되어있음.
옥탑1층 : 공부상 계단실이나, 탐문조사 결과 다중주택 등으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

옥탑1층은 공부상 계단실로 되어 있으나, 탐문조사 결과 다중주택으로 이용중인 것으로
탐문 조사 되었음.

공부와의 차이

옥탑1층은 공부상 계단실로 되어 있으나, 탐문조사 결과 다중주택으로 이용중인 것으로
탐문 조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.
대상은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경6216 (2)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1675-8 (서울특별시 관악구 남부순환로233길 20)

용도: 다중주택

감정가: 146,056만원

토지면적: 121.50㎡ (약 36.75평)

토지 지분: 121.5㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 282.94㎡ (약 85.60평)

건물 지분: 282.94㎡

건물 제시외 면적: 41.00㎡ (약 12.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 유동화물건, 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 유동화물건, 위반건축물

건축물 표제부 요약:

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 3층 건물

- 사용승인일: 2018년 07월 19일

- 주요 용도: 다중주택 (건축물대장상 단독주택으로도 표기될 수 있으나, 실제 이용 및 등재 현황은 다중주택임)

- 대지면적: 121.5㎡

- 연면적: 274.78㎡ (건축물대장 기준, 본 보고서의 건물면적 282.94㎡와 상이할 수 있음)

- 건축면적(건폐율): 68㎡ (55.97%)

- 용적률 산정 연면적: 202.14㎡ (166.37%)

- 내진설계 적용 여부: 적용 (Y)

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 인근 지역은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

남동측으로는 원당초등학교가 있으며, 북서측으로는 사당역(2, 4, 7호선)이, 인근에는 낙성대역(2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

차량 진출입이 가능하며, 서측으로는 노폭 약 3미터, 북서측으로는 노폭 약 4-5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 03월 23일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 516,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 임의경매 사건 역시 동일한 채권자인 수협은행(2024년 02월 06일 접수, 채권액 1,208,472,800원)에 의해 개시되었습니다.

등기부상 기재된 가압류, 압류, 임의경매 등기 및 주택임차권 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

- 김 : 보증금 168,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-16, 확정 2019-08-16, 배당 2024-04-17, 대항력 없음.

- 민 : 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-29, 확정 2023-04-28, 배당 2024-04-17, 대항력 없음.

- 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2023-01-16, 확정 2023-01-16, 배당 2024-03-13, 대항력 없음.

- 박 : 보증금 160,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2018-08-09, 확정 2018-07-31, 배당 2024-03-12, 대항력 없음.

- 박 : 보증금 180,000,000원 (1차 보증금 증액 20,000,000원), 차임 0원, 전입 2018-08-09, 확정 2020-07-23, 배당 2024-03-12, 대항력 없음.

- 양 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-25, 확정 2023-07-14, 배당 2024-04-24, 대항력 없음.

- 유 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-19, 확정 2019-07-03, 배당 2024-03-08, 대항력 없음.

- 윤 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-26, 확정 2022-09-08, 배당 2024-04-24, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-07, 확정 2022-08-24, 배당 2024-03-04, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-09-13, 확정 2018-08-14, 배당 없음, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 150,000,000원 (1차 보증금 증액 15,000,000원), 차임 0원, 전입 2018-09-13, 확정 2024-01-04, 배당 없음, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 157,500,000원 (2차 보증금 증액 7,500,000원), 차임 0원, 전입 2018-09-13, 확정 2018-08-14, 배당 없음, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-09-03, 확정 2018-08-14, 배당 2024-03-20, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 150,000,000원 (1차 보증금 증액 15,000,000원), 차임 0원, 전입 2018-09-03, 확정 2024-01-04, 배당 2024-03-20, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 157,500,000원 (2차 보증금 증액 7,500,000원), 차임 0원, 전입 2018-09-03, 확정 2018-08-14, 배당 2024-03-20, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-25, 확정 2019-07-10, 배당 2024-04-19, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 155,000,000원 (1차 보증금 증액 15,000,000원), 차임 0원, 전입 2019-07-25, 확정 2019-07-10, 배당 2024-04-19, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-13, 확정 2022-08-22, 배당 2024-04-19, 대항력 없음.

- 장 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-23, 확정 2022-02-23, 배당 2024-03-15, 대항력 없음.

- 장 : 보증금 140,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2022-07-29, 확정 2022-06-20, 배당 2024-03-12, 대항력 없음.

- 최 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-10, 확정 2023-04-17, 배당 2024-04-23, 대항력 없음.

4. 상권분석

해당 물건은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

사당역(2, 4, 7호선)과 낙성대역(2호선)을 이용할 수 있어 역세권으로서의 가치가 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 기능도 일부 갖추고 있습니다.

주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 원당초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통으로는 지하철 2, 4, 7호선 사당역 및 2호선 낙성대역과 다수의 노선버스를 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

생활 편의 시설로는 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 필요한 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 물건은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 시정 명령, 이행 강제금 부과, 이행 강제금 납부 후 매각 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있으므로, 매입 전 반드시 위반 내용 및 처리 방안, 예상 비용을 상세히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 토지 및 건물과 일괄 매각되는 41.00㎡ 면적의 제시외 건물 2곳(㉠, ㉡)이 존재합니다. 이들 건물의 현황 및 철거/이전 등 처리 방안을 사전에 파악해야 합니다.

* 옥탑층 이용상태: 건축물대장상 공부상 계단실로 되어 있으나, 실제로는 다중주택 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이 또한 위반건축물에 해당하거나 추가적인 법규 위반 소지가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

* 유동화물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건과는 다른 절차나 특수성을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 역세권에 위치한 다중주택으로, 다수의 임차인이 거주하고 있습니다.

권리 분석상 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 위반건축물 등재, 공부와 다른 옥탑층 이용 현황, 제시외 건물 존재 등 중대한 법적, 물리적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 문제점들을 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 가능성이 높으므로, 입찰 시 이러한 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 사당역, 낙성대역을 이용할 수 있는 더블 역세권 지역에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 임대 수요: 다중주택으로서 다수의 임차인이 거주하고 있어, 문제 해결 후 즉시 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 현황 및 계약 조건 상세 검토 필요)

* 잠재적 가치: 위반건축물 등 리스크 해소 시, 지역 시세 대비 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 146,056만원입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 단위 면적당 가격은 1,000만원 이상으로 형성되어 있으나, 본 물건은 다중주택이며 위반건축물, 제시외 건물 등 중대한 위험 요소를 내포하고 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

위반건축물 시정 비용, 잠재적 하자 보수 비용, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근일 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 110,000만원 (11억원) 내외로 제안합니다.

이는 시세 및 시장 상황, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으며, 최종 입찰가는 철저한 사전 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.