나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102189 [5] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102189 [5] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102189 | 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층304호 | 감정가: 551,000,000원 | 최저가: 440,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102189 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102189 (5)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17, 3층 304호

용도: 도시형생활주택 (건축물 현황상)

감정가: 551,000,000원

토지 면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

건물 면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 든OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)으로, 서울교육대학교 남동측 인근에 소재하고 있습니다. 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 304호가 매각 대상입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.3. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울교육대학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 건물 상세 내역

건물은 철근콘크리트 구조의 경사지붕 4층 건물이며, 본건은 3층 304호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 본건(304호)은 도시형생활주택으로 이용 중에 있으며, 건물 내 공용 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다. 본건이 속한 건물은 위생설비, 개별난방설비, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 입지 조건

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 '보통' 수준입니다.

주변 환경: 서울교육대학교가 인근에 위치하며, 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

지역 특성: 본건이 소재한 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외에도 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 일반적으로 임의경매는 등기부상 설정된 담보권(근저당 등)에 의해 진행되며, 이러한 권리들은 매각으로 인해 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만, 말소기준권리(예: 근저당, 가압류, 경매개시결정 등기 중 가장 먼저 등기된 권리)보다 선순위로 설정된 권리는 낙찰자에게 인수될 수 있으므로, 등기부등본 상의 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 본 건의 경우, 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어려우나, 통상적으로 임의경매는 권리 소멸 및 인수에 대한 명확한 기준이 적용됩니다. 다만, 특이사항으로 제시된 '지분율' 표기(토지 1914, 건물 2936)의 정확한 의미와 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 상권 분석

본건이 위치한 서초동은 서울교육대학교와 법조타운 등이 인접해 있어 배후 수요가 안정적인 지역입니다. 서울교육대학교 인근은 대학생 및 교직원, 인근 직장인들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 최근 신축 아파트 및 오피스 건물이 완공되면서 거주 수요와 유동 인구가 증가하고 있으며, 이에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.8. 생활 정보

교통: 2호선 교대역, 3호선/신분당선 고속터미널역, 9호선 신논현역 등 주요 지하철역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 강남대로, 반포대로 등 주요 도로와 인접하여 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

편의시설: 서울교육대학교, 법원, 서초구청 등 공공기관이 인접해 있으며, 대형 쇼핑몰, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. (구체적인 시설은 지도 검색을 통해 확인 가능)

교육 환경: '서울교육대학교'가 바로 인접해 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

1.9. 잠재적 리스크

현장 확인 제한: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 당시 일부 점유자의 폐문 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가했습니다. 이로 인해 설비 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 명도 및 수리 비용 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 시 반드시 직접 현장을 방문하여 최대한 정보를 수집해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

지분율 표기 오류 가능성: 제공된 토지 지분율(1914) 및 건물 지분율(2936) 표기는 일반적인 비율이나 면적 표기와 달라 혼란을 야기할 수 있습니다. 실제 소유 관계 및 지분 비율에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

향후 개발 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 고층 건물 신축 등 대규모 개발에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 서울교육대학교 인근이라는 우수한 입지 조건과 서초구라는 지역적 가치를 바탕으로 안정적인 주거 및 투자 수요가 기대되는 물건입니다. 도시형생활주택으로서 소형 면적의 실거주 또는 임대 수익 목적 투자가 가능합니다. 다만, 임의경매 절차의 일반적인 특성과 더불어, 현장 확인의 제한, 임대차 관계의 불분명성, 특이한 지분율 표기 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

우수한 입지: 서울교육대학교 및 법조타운 등 배후 수요가 풍부한 지역에 위치합니다.

향후 가치 상승 잠재력: 서초구라는 지역적 프리미엄과 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

소형 면적의 활용성: 1~2인 가구 실수요층이나 임대 수익을 노리는 투자자에게 적합한 소형 주택입니다.

주변 개발: 인근 지역의 개발 및 인프라 확충은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계