나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102189 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102189 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 2층202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102189
• 주소: 서울특별시 서초구 서리풀길 32, 2층202호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102189 | 소재지: 서울특별시 서초구 서리풀길 32, 2층202호 | 감정가: 562,000,000원 | 최저가: 359,680,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102189 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102189 (3)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 562,000,000원

토지면적: 19.52㎡ (약 5.90평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 든OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, "서울교육대학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 서울 교육대학교 인근 지역으로 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자는 정OO이며, 채무자 역시 정OO입니다. 채권자는 든OOOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 낙찰자는 통상적으로 기존의 말소기준 권리 이하의 권리들을 인수하지 않게 되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 등기부등본 및 현장 조사 시 확인되지 않은 숨은 권리가 있을 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

서초동은 서울의 주요 도심 중 하나로, 본건이 위치한 지역은 주거와 근린생활시설이 복합된 상권을 형성하고 있습니다. 서울교육대학교 인근이라는 점은 유동인구 및 잠재적 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 대학가 주변의 특성상 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상업시설이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근은 주거지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 서울 교육대학교가 가까워 교육 관련 시설 및 편의시설 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단, 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등)의 상세 위치 및 접근성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조의 경사지붕 4층 건물 내에 포함되어 있으며, 본건은 2층 202호에 위치합니다. 해당 호실의 용도는 도시형생활주택입니다. 건물 외벽은 석재 붙임 마감 등으로, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등으로 되어 있으며 창호는 샷시 창호입니다. 건물 내에는 공용 엘리베이터 설비가 있습니다.

건물은 지하 1층 비01호, 1층 101호는 사무소로, 2층 202호, 3층 302호, 3층 304호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 위생설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 서울특별시 서초구 서초동 1612-17번지로, 면적은 19.52㎡이며, 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 교육청에 확인이 필요합니다. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)이며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

8. 잠재적 리스크

현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 인해 일부 내부 확인이 불가능하여, 제반 설비의 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 경매 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다 [cite: Based on the provided text]. 또한, 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 교육환경 보호구역 지정은 향후 건축 행위 등에 일부 제한을 줄 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 서초동 지역은 주거 밀집 지역이므로 관련 시설 유치 시 민감도가 높을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

서울특별시 서초구라는 우수한 입지 조건을 가지고 있으며, 특히 서울 교육대학교 인근이라는 점에서 미래 가치가 기대됩니다. 도시형생활주택으로 활용되고 있어 주거 목적뿐 아니라 임대 수익을 고려한 투자도 가능합니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건으로, 소유권 확보 후 활용 계획을 세우기 용이합니다.

10. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 핵심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 하지만, 현장 조사 시 일부 내부 확인이 불가했고 임대 관계가 미상인 점 등은 명확한 확인이 필요한 부분입니다. 철저한 권리 분석과 더불어, 현장 조사를 통해 내부 상태 및 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하고 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계