나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4549 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 535-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2024.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 지하철1호선 "부천역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 따라 노선버스정류장 및 지하철1호선 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 일련번호3과 일단지의 세장형 평지로서 현황 원룸형 다가구주택의 건부지로 이용중임.
일련번호(3) : 일련번호2과 일단지의 세장형 평지로서 현황 원룸형 다가구주택의 건부지로 이용중임.
일련번호(4) : 가장형의 평지로서 현황 도로로 이용중임.
일련번호(5) : 가장형의 평지로서 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 본건 토지 남측으로 일련번호4,5 토지 포함한 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
일련번호(3) : 본건 토지 남측으로 일련번호4,5 토지 포함한 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
일련번호(4) : 본건 토지 포함 남측으로 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
일련번호(5) : 본건 토지 포함 남측으로 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (2)-(5) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 5층 건물로서,
(사용승인일 : 1991.01.10)
외벽 : 벽돌타일붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

원룸형 다가구주택으로 개조된 후 현황 건물전체가 공가 상태임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

공부상 지1층 및 1층 대중음식점, 2층 사무소, 3층 및 4층 제2종근린생활시설 및 대중음식점 으로 등재되어 있으나, 용도변경 및 대수선하여 원룸형 다가구주택으로 개조된 것으로 탐문.조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 건축물대장상 1992.07.13. 1층 및 2층 일부 증축과 2020.11.10.지1층 에서 4층을 용도변경을 위한 대수선실시가 기재되어 있으며, 대수선위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있음
3. 목록1. 외부에 공사 가림막이 설치되어 건물내부로 출입이 불가하며, 현황 원룸형 다가구주택으로 개조된 후 건물전체가 공가 상태로 방치되어 있음
4. 목록2.-4.의 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 고유 번호: 부천지원 2024타경4549 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 3,408,758,960원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 소재지

* 본건 소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 535-7번지 (도로명주소: 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9)

* 주변 환경: 본건은 지하철 1호선 부천역 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 건물 정보

* 건물 용도: 다가구주택 (현황: 원룸형 다가구주택으로 개조)

* 건축 구조: 철근콘크리트조 및 조적조, 평스라브지붕 5층 건물

* 사용 승인일: 1991년 01월 10일

* 건물 면적: 1022.55㎡ (약 309.34평)

* 건물 상세:

* 건축물대장상 1992년 1층 및 2층 일부 증축, 2020년 지1층에서 4층 용도변경을 위한 대수선 실시 기록이 있습니다.

* 해당 대수선 위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 공부상 지1층 및 1층 대중음식점, 2층 사무소, 3층 및 4층 제2종근린생활시설 및 대중음식점으로 등재되어 있으나, 현황은 원룸형 다가구주택으로 개조되었습니다.

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 367.00㎡ (약 111.02평)

* 토지 이용 현황: 일련번호(2),(3)은 원룸형 다가구주택의 건부지로 이용 중이며, 일련번호(4),(5)는 도로로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지 남측으로 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 제시외 건물 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 3,408,758,960원

* 토지면적: 367.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1022.55㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 지하철 1호선 부천역 서측 인근에 위치하며, 주변은 주거, 업무, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 부천역 주변은 상권이 발달했으며, 상권은 북부와 남부로 나뉘어 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있습니다.

* 북부 상권은 유흥업소와 포장마차식 식당이 많으며, 남부 상권은 식당, 간식, 술집, 오락실, 노래방 등 젊은층을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

* 특히 부천역 역사 자체 내에 이마트, 지하도상가, 로데오거리 등 집객력이 우수한 상업시설이 밀집하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 부천역 상권은 1990년대 수도권 5대 상권으로 불릴 만큼 호황을 누렸으나, 이후 침체기를 겪기도 했습니다.

* 인근 지역에서는 재개발 및 역세권 정비 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 따라 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부천역은 경인선이 지나는 역으로, 부천시 내 다양한 노선버스가 운행되며 서울 주요 지역으로의 접근성도 우수합니다.

* 향후 대곡소사선, 원종-홍대선 등 교통망 확충 계획이 있어 교통 여건은 더욱 개선될 전망입니다.

3. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 08월 31일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.1. 말소기준권리

* 을13: 근저당권, 강구수산업협동조합, 2022-08-31 접수, 채권금액 3,000,000,000원.

3.2. 인수/소멸 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김길태

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 황수만

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 부천역 상권은 역사와 함께 발전해온 지역으로, 지하상가, 이마트, 로데오거리 등 다양한 집객 시설을 기반으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 현재 상권은 젊은층부터 중장년층까지 폭넓은 고객층을 흡수하고 있으며, 유흥, 식음료, 오락 등 다양한 업종이 공존합니다.

* 인근의 대규모 주거단지 개발 및 교통망 확충 사업은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 그러나 과거 의류 쇼핑 중심의 메카 상권에서 벗어나, 주변의 대형 백화점 및 쇼핑몰들과의 경쟁 구도에 놓여있다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

* 부천시 전체적으로 제조업 비율이 높은 편이나, 부천역 상권은 도·소매 및 숙박/음식점 비율이 상대적으로 높은 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 이마트 부천점, CGV, 부천역 지하도상가, 부천자유시장 등 다양한 편의시설 및 쇼핑시설 이용이 편리합니다.

* 홈플러스 부천소사점도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 부천남초등학교, 심곡초등학교, 부천부곡초등학교, 부천남중학교, 부천중학교, 부천대학교 등 다수의 교육기관이 도보권 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

* 건축물대장상 증축 및 대수선 위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 이는 추후 이행강제금 부과, 건축물대장 기재 및 시정 명령 등의 행정적 제재를 받을 수 있음을 의미합니다.

6.2. 공가 및 방치 상태

* 건물 내부에 공사 가림막이 설치되어 있어 건물 내부 출입이 불가하며, 현재 건물 전체가 공가 상태로 방치되어 있습니다.

* 이는 건물 노후화 가속, 외부인 무단 점유 및 훼손, 관리 소홀 등으로 인한 추가적인 위험 요소를 내포할 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 및 면적 확인 필요

* 목록 2-4번 토지의 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

* 부천시의 경우, 과거 삼정동 소각장이 혐오시설로 인식되었으나 현재는 문화예술 공간인 '부천아트벙커B39'로 재탄생한 사례가 있습니다.

* 현재 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설의 존재는 파악되지 않았으나, 인근 지역 개발 및 기반 시설 관련 이슈는 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부천역 역세권에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하고 주변 상권이 활성화되어 있다는 장점이 있습니다.

* 다만, 위반건축물 등재, 현재 공가 및 방치 상태, 출입 불가 등의 상황으로 인해 명확한 현황 파악 및 명도 절차에 어려움이 예상됩니다.

* 대수선 및 용도변경을 거쳐 원룸형으로 개조된 건물이나, 불법 건축물 상태에 대한 해소 방안 마련이 필수적입니다.

* 소사구 지역의 재개발 및 역세권 개발 계획은 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권이라는 입지적 장점을 기반으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 현재 원룸형으로 개조된 다가구주택으로, 위반건축물 문제 해소 및 리모델링을 통해 주택 공급 수요 충족 가능.

* 0원의 인수 보증금으로, 별도의 인수 부담 없이 명확한 권리 관계를 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 3,408,758,960원입니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가 및 주변 시세, 건물 상태, 명도 및 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 위반건축물 해소 및 내부 리모델링 비용, 출입 불가 상태로 인한 현황 조사 제약 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.