나이스옥션 법원경매 부천 2024타경49993 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 43-10 해솔채 나동 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치하는 도시형생활주택 - 단지형다세대 "해솔채 나동" 제4층 제402호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

북서측 인근에 경인고속국도 "부천I.C"가 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층규모의 도시형생활주택-단지형다세대 건물 내 제4층 제401호로서

외벽 : 콘크리트 위 치장타일 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로, 남측으로 소로에 양면 접하며 차량은 남측도로를 이용 츨입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 항공표면(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경49993 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 257,000,000원

1.1. 2.소재지

경기도 부천시 원미구 도당동 43-10, 해솔채 나동 4층 402호

1.1. 3.건물 정보

용도: 도시형생활주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층 402호

건물 면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

신축 연도: 2019년 (사용승인일 2019.10.07)

1.1. 4.토지 정보

토지 면적: 30.17㎡ (약 9.13평)

토지 지분: 30.1736㎡ (약 9.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 항공표면(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

1.1. 5.평가 금액

감정가: 257,000,000원

1.1. 6.경매 정보

채권자: 주OOOOOOO

2.1. 입지조건

2.1. 1.주변 환경

부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치합니다.

인근은 다세대주택 위주의 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.1. 2.교통 상황

북서측 인근에 경인고속국도 "부천I.C"가 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.1. 3.도로 상황

북측으로 대로, 남측으로 소로에 양면 접하고 있으며, 차량은 남측 도로를 통해 출입합니다.

3.1. 권리분석

3.1. 1.권리 분석 요약

본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매각 시 인수될 가능성이 높아 인수 금액에 대한 고려가 필수적입니다.

3.1. 2.임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-19

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-19 (집합건물 등기부요약 기준)

확정일자: 2020-10-14

배당신고일자: 2022-11-07

대항력: 있음

비고: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-02

대항력: 있음

비고:

인수되는 보증금 합계: 249,000,000원 (김 임차인)

참고: 임차인 중 김 외 2명은 보증금이 0원이거나 미상이나 대항력이 존재하므로, 추후 명도 시 주의가 필요합니다.

3.1. 3.말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 용산세무서장 압류 (2023-08-25)

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김 , 보증금 249,000,000원)

4.1. 상권분석

4.1. 1.주변 상업시설

본 물건은 다세대주택 위주의 주거 지역에 위치하며, 인근에 중학교가 소재하고 있습니다. 생활 편의시설은 주거 지역 내 기본적인 수준으로 파악됩니다.

(지도 등 외부 지도 서비스 검색 결과: 주변에 상업 시설이 밀집된 지역은 아니나, 도보 거리에 소규모 상가 및 편의점, 마트 등이 존재할 것으로 예상됩니다.)

5.1. 생활정보

5.1. 1.주요 시설

* 교육시설: 도당중학교 인근 위치

* 교통시설: 경인고속도로 부천IC, 시내버스정류장 인접

5.1. 2.기타

주변은 주택가로 조용한 환경을 제공합니다.

6.1. 잠재적 리스크

6.1. 1.임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 249,000,000원 인수 부담입니다. 감정가(257,000,000원) 대비 인수 금액이 매우 높아, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

6.1. 2.토지이용계획

제2종일반주거지역, 항공표면(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내에 위치하여 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7.1. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택으로, 입지상 대중교통 및 도로 접근성은 양호합니다. 그러나 최선순위 임차인의 보증금이 감정가에 육박하며, 매각 후 인수될 가능성이 높아 투자 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다. 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치 평가 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8.1. 투자 포인트

8.1. 1.신축 건물 가치

2019년 준공된 건물로, 비교적 최신식 설비 및 구조를 기대할 수 있습니다.

8.1. 2.주거지로서의 입지

주택가 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

8.1. 3.인수 조건 활용

선순위 임차인의 보증금 인수 조건을 고려하여, 낙찰가를 매우 신중하게 산정할 경우 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9.1. 예상 입찰가

본 건은 선순위 임차인 김 의 보증금 249,000,000원이 매각 후 인수되는 조건입니다. 따라서 예상 입찰가는 부동산의 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 감정가 (시장가치 참고): 257,000,000원

* 인수 보증금 (김 ): 249,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 257,000,000원 - 249,000,000원 = 8,000,000원

따라서, 인수되는 보증금 249,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 고려할 때, 본 건의 입찰가는 약 8,000,000원을 상회하는 금액으로 공격적인 입찰이 어렵습니다. 실제 투자 시에는 명도 가능성, 추가적인 법적 비용, 향후 자금 회수 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 '인수 보증금'을 제외한 단순 계산이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.