나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51194 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 352 미성아파트 5동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 현황 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

352)제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 공원(소공원)(저촉) , 소로1류(폭 10m-12m)(저촉) , 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(성곡2-1구역 주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
352-1)제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 공원(소공원)(저촉) , 소로1류(폭 10m-12m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(성곡2-1구역 주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
357)제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(성곡2-1구역 주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
370)제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(저촉) , 소로2류(폭 8m-10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(성곡2-1구역 주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
산71-3)자연녹지지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 본 건은 부천원종동미성아파트재건축사업이 진행 중인 상태로 사업시행인가(2023 8. 24.)를 득하고 관리처분계획인가를 위한 총회 준비중임(자세한 내용은 조합에 문의요함).
2. 현재 소유자 조태훈은 현금청산자로 분류되었고 조합원 지위를 상실한 상태여서 해당부동산 관련 조합원 지위로 승계되지 않는다는 해당 조합의 사실조회 회신있음.
3. 현금청산 종전평가 감정금액(5동 401호)은 148,800,000원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 경기도 부천시 오정구 원종동 352번지에 위치한 미성아파트 5동 4층 401호에 대한 경매 물건 정보를 종합적으로 분석한 결과입니다.

* 사건번호: 부천지원 2024타경51194 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 352 미성아파트 5동 4층 401호 (도로명 주소: 경기도 부천시 오정구 까치로124번길 50)

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 213,000,000원

* 토지 면적: 47.06㎡ (약 14.23평)

* 토지 지분: 47.05696867638078㎡ (약 14.23평)

* 건물 면적: 34.16㎡ (약 10.33평)

* 건물 지분: 34.16㎡ (약 10.33평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (한국주택금융공사)

* 아파트 정보:

* 단지명: 미성아파트

* 동/호수: 5동 4층 401호

* 건축년도: 1983년 (사용승인일 1983년 2월 9일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층

* 전용 면적: 34.16㎡ (약 10.33평)

* 공급 면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 주위 환경: 대상 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 공원(소공원), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m) 등에 저촉되는 부분이 있습니다.

* 항공표면(공항시설법), 상대보호구역(원종초)으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 성곡2-1구역 주택재건축정비구역에 해당하여 재건축 사업이 진행 중입니다.

* 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2008년 4월 25일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을11)입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을17 근저당권, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8(본건 경매개시결정) 가압류 및 임의경매, 갑9 가압류 등 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 240,451,514원

* 임차인 현황: 조사된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명도에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 원종동 일대는 주거 시설이 밀집된 지역으로, 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 단지 인근으로 아파트, 빌라, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 이는 주거 편의성을 제공하는 요소입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 단지 인근에 원종초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

* 편의 시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원 등 편의 시설에 대한 추가적인 조사를 수행하였으나, 물건지와 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 사업 진행: 본 건은 부천원종동미성아파트재건축사업구역에 포함되어 있으며, 현재 사업시행인가를 득하고 관리처분계획인가를 위한 총회 준비 중에 있습니다. 재건축 사업의 장기화 또는 사업 계획 변경 가능성은 항상 존재합니다.

* 조합원 지위 문제: 현재 소유자인 조태훈 씨는 현금청산자로 분류되어 조합원 지위를 상실한 상태입니다. 따라서 본 경매 물건은 조합원 지위를 승계받을 수 없으며, 일반 분양권 또는 조합이 추후 공급할 일반 물량에 대한 권리만 가질 수 있습니다. 조합원 지위 승계가 불가하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 현금청산 가액: 현 소유자의 종전 평가 감정 금액은 148,800,000원입니다. 이는 재건축 사업 진행 시 조합원에게 지급되는 금액으로, 경매 물건의 현재 가치 평가에 참고할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 해당 물건 외 다른 담보물이 경매 대상이 되거나, 추가적인 채무 문제가 발생할 경우 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재건축 사업이 활발히 진행 중인 단지에 속해 있어 미래 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다. 권리관계가 매우 명확하고 인수되는 권리가 없으며, 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 현재 소유자가 현금청산자로 분류되어 조합원 지위를 승계받을 수 없다는 점은 투자 결정 시 중요한 고려 사항입니다. 재건축 사업의 구체적인 진행 상황, 향후 예상되는 분담금, 일반 분양가 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업을 통한 시세 상승 잠재력: 장기적인 관점에서 재건축 사업 완료 시 큰 폭의 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계 및 용이한 명도: 모든 권리가 소멸되며 임차인이 없어 법적, 실무적 리스크가 낮습니다.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽: 조합원 지위 승계 불가로 인해, 일반 투자자가 접근하기 용이한 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 213,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 재건축 사업의 진행 단계와 미래 가치 상승 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 재건축 사업의 불확실성, 향후 예상되는 추가 분담금, 최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 100% ~ 110% 범위 내에서 시장 상황을 면밀히 분석 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.