나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경4274 [1] 경기도 포천시 신북면 심곡리 304 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경4274 [1] 경기도 포천시 신북면 심곡리 304 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매2계 2023타경4274 | 소재지: 경기도 포천시 신북면 심곡리 304 | 감정가: 321,542,000원 | 최저가: 110,289,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경기도 포천시 신북면 심곡리 근린생활시설 및 주택

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경4274 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 심곡리 304 (외 3필지)

용도: 근린생활시설 및 주택

감정가: 321,542,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채무자/소유자/채권자: 모두 이OO으로 동일인

1.2. 면적 정보

토지면적: 304.00㎡ (약 91.96평)

건물면적: 181.20㎡ (약 54.82평)

제시외 건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

총 건물 실측면적 (추정): 237.20㎡ (약 71.75평)

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

일괄매각 조건이며, 감정가에 제시외 건물(56.00㎡)이 포함되어 평가되었으므로 매수인의 취득 및 활용에 유리한 부분입니다.

본 경매는 소유자, 채무자, 채권자가 동일인인 강제경매(중복사건)이며, 이는 채권자의 신청에 의한 사유만으로 진행된 강제집행입니다.

건물의 2층 면적이 공부(82.2㎡)와 실제(99㎡) 간에 차이가 있어 실측면적으로 감정되었습니다.

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 포천시 신북면 심곡리 "하심곡사거리" 남측 인근에 위치한 노변 상가지역입니다.

주위는 대로변을 따라 상업시설 및 주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

본 토지는 4필지가 일단의 세장형에 가까운 형태로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

도로는 서측으로 2차선 포장도로에 접하고, 동측으로도 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접하고 있어 양방향 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 범위 및 구조

매각은 토지 및 건물 일괄매각이며, 주의사항에 명시된 바와 같이 제시외 건물(총 56.00㎡)이 모두 포함되어 매각됩니다. 이는 향후 철거 또는 양성화 과정에서의 리스크를 줄이는 긍정적인 요소입니다.

건물은 1989년 9월 30일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 외관은 외장타일 및 화강석 마감으로 되어 있습니다.

건물의 이용 상태는 1층은 근린생활시설(우체국), 2층은 주택으로 이용 중입니다.

3.2. 채무 관계 및 임차 관계

본건은 강제경매로 진행되었으며, 채무자, 소유자, 채권자가 동일인(이OO)입니다. 이는 통상적인 근저당권 등에 의한 임의경매와 달리 개인적인 채무 관계에 기인한 것으로 보이며, 권리관계는 복잡하지 않을 가능성이 높습니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 명도를 위한 정확한 현황 조사 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부 확인이 필수적입니다. 이 부분이 최종 투자 수익률에 가장 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 이용 현황 및 잠재력

1층이 우체국으로 이용되고 있다는 점은 공공기관 성격의 안정적인 임차인(또는 소유자의 자가 사용)으로 볼 수 있으며, 안정적인 건물 이용 측면에서는 긍정적입니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 주거개발진흥구역, 지구단위계획구역(주거형) 등으로 지정되어 있어, 현재는 주상용 건부지이지만 장기적인 관점에서 주거 및 관련 시설 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

4.2. 생활 정보

본건이 위치한 곳은 노변 상가지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 용이하며, 사거리 인근에 위치하여 생활 편의 시설로의 접근성이 보통 수준입니다.

주거 개발 진흥 구역 내에 있어 향후 주변 환경의 변화 가능성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

토지 이용상의 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 다양한 규제가 존재하므로 향후 건물의 용도 변경이나 증축 시 관련 법규의 검토가 필요합니다.

임대차 관계 미상: 명도 리스크가 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 따라 예상 명도 비용과 시간이 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 점유 현황을 파악해야 합니다.

건축물 대장 상의 면적 차이: 2층 면적의 실측과 공부 상의 차이 및 제시외 건물의 양성화 필요성 등을 고려해야 합니다. 비록 감정가에 포함되었으나, 추후 매도 또는 이용 시 법적 정리가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 도로변에 위치한 주상복합 형태의 근린생활시설(우체국) 및 주택으로, 양호한 도로 접근성을 가지고 있습니다.

감정가가 토지 및 건물, 제시외 건물까지 모두 포함한 가격이므로, 물건의 실질적인 가치는 확보되어 있다고 판단됩니다.

단기적으로는 임대차 관계의 확인과 명도 진행이 핵심이며, 장기적으로는 주거개발진흥구역 내의 토지라는 점에서 향후 개발 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 2차선 도로 및 이면 도로에 모두 접한 양호한 접근성 및 노변 상가지역 입지.

안정적인 용도: 1층이 우체국 등 공공성 시설로 이용되어 일정 수준의 안정성이 확보됨.

개발 잠재력: 계획관리지역 및 주거개발진흥구역 내 위치로, 장기적인 토지 가치 상승 기대 가능.

제시외 건물 포함: 실사용 면적이 공부 면적보다 크고, 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 활용도가 높음.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계