나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [24] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (24)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 5층501호

용도: 연립주택 (집합건물, 도시형생활주택)

감정가: 236,000,000 원

토지면적: 67.17㎡ (약 20.32평)

토지지분: 67.17㎡ (약 20.32평)

건물면적: 67.92㎡ (약 20.55평)

건물지분: 67.925㎡ (약 20.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2022년 (준공 승인일 기준)

건축 구조: 철근콘크리트 구조

총 층수: 5개 층

해당 층수: 5층

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 인접 토지를 통해 본건으로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제1종 일반주거지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

특이사항:

* 유치권 신고가 존재합니다. (미미컴퍼니, 공사대금 46,398,000원 신고, 성립 여부 불분명)

* 채권자 측에서 해당 유치권에 대해 배제 의견서를 제출하였습니다.

* 물건명세서 비고란에 기재된 내용에 따라, 목록 3, 4, 5번 도로 사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치한 연립주택으로, 주변의 주택가와 함께 형성되어 있습니다.

제공된 주변 시세 정보는 동일 단지가 아닌 '월드S클래스', '선단빌리지', '선단쉐르빌' 등 인근 다른 단지들의 최근 매매 사례입니다. 이는 해당 지역의 전반적인 주택 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이합니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 미미컴퍼니가 신고한 46,398,000원의 유치권은 성립 여부가 불분명하며 채권자의 배제 의견이 있으나, 경매 낙찰 후에도 매수인이 인수하거나 해결해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다.

도로 사용 확인 필요: 물건명세서 상 목록 3, 4, 5번 토지의 도로 사용에 관한 부분이 매수 시 별도 확인을 요한다는 점은 잠재적인 권리 분쟁 또는 이용상의 제약을 야기할 수 있습니다.

임대관계 미상: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 '이리스' 아파트는 2022-2023년경 준공된 신축 건물에 해당하여, 주변 비교 물건(2016-2018년식) 대비 신축 연한이 짧은 장점이 있습니다.

하지만 감정평가액 236,000,000원과 최근 유사 면적의 인근 주택 매매 사례(120,000,000원 ~ 133,000,000원) 간에 상당한 가격 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가액이 현재 시장가와 차이가 있거나, 비교 물건들의 거래 조건이 특수했을 가능성을 시사합니다.

또한, 유치권 신고와 도로 사용 확인 필요 사항은 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요인입니다. 신축 건물이라는 장점과 시장 가격, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

주거 안정성: 주택가에 위치하여 일반적인 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확화 시 가치 상승: 유치권 관련 문제가 명확히 해결된다면, 신축 건물로서의 가치를 제대로 인정받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000 원 (평당 약 11,484,000 원)

주변 최근 매매가: 120,000,000 원 ~ 133,000,000 원 (평당 약 5,550,000 원 ~ 7,040,000 원)

본건은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 주변 유사 면적의 최근 매매가와 비교 시 감정평가액이 상당히 높은 수준입니다. 최근 매매된 건물들은 2016-2018년에 건축된 것에 비해, 본건은 2022-2023년에 건축되어 신축성이 더 우수함에도 불구하고 낮은 가격에 거래되었습니다.

이는 시장 상황, 비교 거래의 특수성, 또는 감정평가와 실제 시장 가격 간의 차이가 크다는 점을 시사합니다.

더불어 유치권 신고(46,398,000원, 성립 여부 불분명) 및 도로 사용 관련 별도 확인 필요 사항 등의 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 크게 하회하는 수준에서, 신축 건물이라는 점을 감안하여 최근 매매가보다는 다소 높게 책정하되, 리스크 요인에 대한 충분한 할인율을 적용하는 전략이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 150,000,000 원 ~ 180,000,000 원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 입찰 전 반드시 유치권 성립 여부, 도로 사용 관련 사항에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.