나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [15] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (15)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 4층 401호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

토지 면적: 59.39㎡ (약 17.96평)

건물 면적: 60.06㎡ (약 18.17평)

건물 총괄 표제부상 총 세대수: 22세대

건물 총괄 표제부상 총 동수: 3개동

집합건축물대장상 도로명 주소: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1 (선단동)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

주요용도: 공동주택 (도시형생활주택)

사용승인일: 2023년 09월 27일 (건축물대장 기준)

승강기: 1대 설치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 부정형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 인접 토지를 통해 본건으로 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 권리관계 확인 결과, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 유치권 관련 사항은 잠재적 리스크 섹션 참고)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항 (유치권)

본건과 관련하여 미미컴퍼니(대표자:이민아)가 공사대금 46,398,000원을 유치권으로 신고하였습니다.

유치권 성립 여부는 불분명하며, 채권자의 유치권 배제 의견서가 접수되었습니다. 유치권의 성립 및 인수 여부에 따라 낙찰가의 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근(2026년 7월) 주변 유사 물건 실거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 62.59㎡~71.39㎡ (약 18.93평~21.59평) 물건이 120,000,000원에서 133,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

평당 가격으로는 약 550만원에서 700만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 면적(60.06㎡, 약 18.17평)은 비교적 작은 편에 속합니다.

4.2. 단지 내/유사 건물 비교

감정가는 211,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있습니다.

이는 건물이 2023년 사용승인된 신축급에 해당한다는 점이 반영된 것으로 판단됩니다.

신축 연식 프리미엄을 고려하더라도, 신고된 유치권 존재 및 채권자의 배제 의견 등 변수들이 많아 실질적인 시장 가치 평가 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거환경

주위는 주택 밀집 지역으로, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통은 편리합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 등 특별한 저해 요인은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

신고된 유치권(46,398,000원)의 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 낙찰자의 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰가는 유치권 금액만큼 상승하게 됩니다.

6.2. 기타

임대 관계가 미상임에 따라, 실제 점유 현황 및 보증금/차임 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 연립주택으로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 4천만원이 넘는 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 고위험 물건입니다. 임대 관계 미상 또한 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 유치권 리스크를 면밀히 분석하고, 본건의 실제 가치를 평가하여 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 향후 가치 상승 기대 가능.

* 포천시 선단동 지역의 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가(120,000,000원 ~ 133,000,000원)와 감정가(211,000,000원), 그리고 유치권(46,398,000원)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제시합니다.

이는 유치권 리스크와 건물 신축 연식 프리미엄을 감안한 보수적인 접근이며, 유치권 해결 과정 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.