나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경7164 [1] 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "삼현초등학교" 남서 측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 민락 IC가
소재하여 대중교통 상황 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층건 내 제1층 제102호로,

외벽 : 커튼월, 복합 판넬, 페어글라스 등 마감.
내벽 : 일부 타일 붙임, 몰탈 위 페인트 등 마감.
창호 : 페어글라스 및 하이섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

감정평가 대상물건이 소재하는 건물에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지설
비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 공장
(지식산업센터) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 북측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로 3류(폭 12m-15m)(중로3-1)(접합), 중로 3류(폭 12m-15m)(중로3-2호선)
(접합), 준보전산지{산지관리법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경7164 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-1, 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터 1동 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 436,600,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주

1.2. 물건 현황

토지면적: 16.23㎡ (약 4.91평)

토지지분: 16.2332㎡ (약 4.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.52㎡ (약 17.71평)

건물지분: 58.52㎡ (약 17.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보 (건축물대장 발췌)

건물명: 의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅰ 지식산업센터

주용도: 공장(지식산업센터)

층수: 지하 2층, 지상 10층 건물 중 제1층 제102호

구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

준공일: 2022년 08월 18일

1.4. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "삼현초등학교" 남서 측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트단지, 각급 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 민락IC가 인접해 있어 광역 교통망 접근성도 우수한 편입니다.

2.3. 도로상태

물건이 소재하는 건물은 북측 및 서측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 중로 3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 준보전산지 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액: 356,400,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들(경기신용보증재단, 농협은행, 노원세무서장, 우리은행, 국민건강보험공단, 신용보증기금, 노원구, 의정부시 관련 권리들)은 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 현

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/사업일자: 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현시연 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 계약 관계 및 차임 지급 이행 여부는 별도로 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 394,809,145원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본 물건이 위치한 의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅰ은 지식산업센터 내 상가로, 주변의 대규모 아파트 단지와 공공기관, 학교 등의 배후 수요를 기반으로 하고 있습니다. 민락동 지역은 신흥 주거 타운으로 발전하고 있어 상업 시설에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

4.2. 업종 현황

인근 근린상가 및 지식산업센터 내 상가들은 주로 식당, 카페, 학원, 병의원, 사무실 등 다양한 업종으로 구성되어 있습니다. 해당 1층 근린상가는 가시성이 좋아 업종 선택에 있어 비교적 자유로운 편입니다.

4.3. 시세 동향 (참고)

의정부 민락동 지역의 신축 지식산업센터 내 상가들은 지역 개발과 함께 안정적인 임대 수익률을 보이고 있습니다. 정확한 개별 물건의 시세는 현재 시장 상황과 개별 컨디션에 따라 변동될 수 있으나, 유사 건물의 거래 사례 및 임대료 수준을 참고하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 단지 내 상업시설 및 인근 마트, 편의점 이용 가능.

* 금융: 은행 및 ATM 기기 인접.

* 의료: 병의원, 약국 등 근린생활시설 이용 편리.

* 교육: 삼현초등학교가 남서 측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 유치원, 초중고등학교가 소재합니다.

5.2. 대중교통

단지 인근 버스정류장을 통해 의정부 시내 및 인근 지역으로 이동 가능한 다수의 노선이 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

상가 및 지식산업센터의 특성상 경기 변동이나 임차인 확보 경쟁 등으로 인해 공실이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 관리비 및 제세공과금

건물 관리비, 공동 전기료, 수도료 등 미납분 발생 가능성이 있으므로, 인수 후 관리 주체와 협의하거나 확인이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화 과정에서 발생한 경우가 많아, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 본 건은 권리분석상 특이사항은 없으나, 절차 진행 시 유의가 필요합니다.

6.4. 지식산업센터 입주 조건

지식산업센터 내 상가는 해당 센터의 입주 자격 조건에 따라 업종 제한 등이 있을 수 있습니다. 입찰 전 해당 지식산업센터의 입주 관련 규정을 별도로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지식산업센터 내 1층 근린상가로서, 삼현초등학교 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부하며 교통 접근성이 우수합니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 활용이 가능합니다. 주변 개발 계획 및 지역 성장세를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다. 다만, 상가로서 공실 위험 및 임대차 관련 세부 사항은 면밀한 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 배후 주거단지 및 학교와 인접, 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 신축 건물: 2022년 준공된 최신식 건물로 관리 상태 우수 예상.

* 낮은 인수 부담: 임차인 인수 보증금 없음, 후순위 권리 모두 소멸.

* 다용도 활용 가능: 근린상가로서 다양한 업종 유치 가능.

* 개발 잠재력: 의정부 민락지구의 지속적인 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 436,600,000원입니다. 유사 지역 및 건물 내 상가들의 최근 거래 사례, 임대 수익률, 그리고 의정부 지역 상가 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 약 327,450,000원 ~ 371,110,000원 범위 내에서 검토해 볼 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 시장 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 시장 조사, 주변 시세 및 임대 현황 파악, 그리고 본인만의 투자 전략을 수립하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.