나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [22] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (22)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5, 이리스 3동 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 236,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 67.17㎡ (약 20.32평)

토지 지분: 67.17㎡ (약 20.32평)

건물 면적: 67.92㎡ (약 20.54평)

건물 지분: 67.925㎡ (약 20.55평)

1.3. 건물 개요

건물명: 이리스 (Iris)

건축 구조: 철근콘크리트구조

준공 시기: 사용승인일 2023년 09월 27일 (2022년 3월 31일 건축 허가)

총 동 수: 3개동

총 세대수: 22세대 (이리스 건물 전체 기준)

주차 대수: 총 22대 (세대당 1대)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 인접 토지를 통해 본건으로 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제1종일반주거지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 사항

경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

* 유치권: 미미컴퍼니에서 공사대금 46,398,000원을 사유로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며 채권자는 유치권 배제 의견서를 제출한 상태입니다. 이 부분은 매수 시 추가 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 도로 사용: 본건의 토지 중 일부(기호(3)(4)(5))가 도로로 이용 중이며, 이 부분에 대한 매수 시 별도 확인이 요구됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 지역(선단동)의 최근 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 60~70㎡)의 다세대 주택 거래 가격은 2026년 7월 기준으로 120,000,000원에서 133,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 월드S클래스(104동, 2016년식, 67.835㎡): 130,000,000원

* 선단빌리지(101102동, 2018년식, 71.39㎡): 120,000,000원

* 선단쉐르빌(107108동, 2018년식, 62.5938㎡): 133,000,000원

4.2. 현재 물건과의 비교

본건의 건물 면적은 67.92㎡로, 최근 거래된 유사 면적 물건들과 유사한 수준입니다. 따라서 주변 시세는 대략 120,000,000원에서 133,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 236,000,000원은 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준이며, 이는 감정 시점 또는 시장 상황의 차이로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 버스 정류장이 소재하며, 차량 접근이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 외부 검색 결과에서 상세 확인 필요)

5.2. 건물 내부 설비

본 건물에는 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 환경

* 검색 결과: 경기도 포천시 선단동 74-5번지 주변으로는 주거 밀집 지역으로 보이며, 이마트, 홈플러스 등 대형 편의시설과 병원, 은행, 학교 등의 생활 인프라가 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 공개된 검색 결과에서 해당 주소지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 포천시 영중면 지역에 폐기물 처리 시설 등이 논의된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 미미컴퍼니가 신고한 유치권(46,398,000원)의 성립 여부가 불분명하며, 채권자의 배제 의견서가 접수된 상태입니다. 이 부분은 법적 분쟁의 소지가 있으며, 매수 후 해결해야 할 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 도로 사용 확인 필요: 토지 감정평가요항표에 기재된 바와 같이, 토지 중 일부(기호 (3)(4)(5))가 도로로 이용되고 있어, 매수 시 해당 도로 사용에 관한 권리 관계 및 제반 사항을 별도로 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 주변 주거 환경이 형성되어 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하며, 특히 유치권 신고와 도로 사용 관련하여 법적, 실무적 확인이 필요한 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 비교적 최근에 건축되어 주거 환경이 쾌적합니다.

* 포천시 개발 잠재력: 향후 지역 개발 및 교통망 확충(예: 7호선 연장 예정)에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 잠재적 매수 가격: 유치권 및 도로 사용 문제 해결 시, 최근 실거래가 수준 이하로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 본건의 시장 가격대는 약 120,000,000원에서 133,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 유치권 문제(46,398,000원) 및 도로 사용 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제안합니다.

유치권 해결 여부 및 법적 검토 결과에 따라 입찰가를 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.