나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [23] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (23)

* 소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 4층402호

* 용도: 공동주택 (집합건물, 도시형생활주택)

* 건물면적: 75.25㎡ (약 22.76평)

* 토지면적: 74.42㎡ (약 22.51평)

* 감정가: 255,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축연도: 2022년 3월 사용승인 (2023년 9월 사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 및 공동주택 등이 혼재된 주거지역임.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이함. 대중교통 이용이 가능한 수준임.

* 도로상태: 인접 도로를 통해 본건으로의 진출입이 가능함.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (일반적으로 경매 진행 시 선순위 권리가 소멸되나, 유치권 등 별도 인수 여부 확인 필요)

* 유치권: 미미컴퍼니(대표자:이민아)가 공사대금 46,398,000원으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며 채권자 측에서 유치권 배제 의견서를 제출한 상태임. (추가 확인 필수)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요함.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보는 주로 2016년~2018년에 건축된 다세대 주택으로, 본건(2022/2023년 건축)보다 연식이 오래됨.

* 67.835㎡ (약 20.5평)의 월드S클래스(104동)가 2026년 7월 13,000만원에 거래됨 (평당 약 633만원).

* 71.39㎡ (약 21.6평)의 선단빌리지(101102동)가 2026년 7월 12,000만원에 거래됨 (평당 약 556만원).

* 62.5938㎡ (약 18.9평)의 선단쉐르빌(107108동)이 2026년 7월 13,300만원에 거래됨 (평당 약 702만원).

* 본건은 연식, 면적, 토지 지분을 고려할 때, 위 거래 사례들과 단순 비교하기는 어려움. 감정가(255,000,000원)는 최근 유사 물건의 실거래가(약 12,000만원~13,300만원)보다 상당히 높은 수준임. 이는 신축 연식, 위치, 토지 지분 가치 등을 반영한 것으로 보이나, 유치권 등의 리스크를 감안해야 함.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 주택가 지역에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 접근성은 갖추고 있음.

* 교육 및 편의 시설: 인근 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함. (지도 검색 결과, 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 산재해 있음)

* 혐오시설: 반경 1km 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재하며, 이는 낙찰 후 인수하거나 해결해야 할 법적, 금전적 부담으로 작용할 수 있음. 채권자의 배제 의견이 있으나, 최종적인 권리 확정까지 불확실성이 존재함.

* 재매각: 본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었거나 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사함. 경매 절차 상 특이사항이나 잠재적 문제가 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 요구됨.

* 임대 관계 미상: 임차인 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 실제 임대 관계는 미상으로 조사되어, 잠재적인 명도 저항 또는 미신고 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없음.

* 감정가와 시세 격차: 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 비교적 신축(2022/2023년 준공)인 공동주택(집합건물)으로, 넓은 전용면적과 토지 지분을 보유하고 있음. 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있으나, 가장 큰 위험 요소는 성립 여부가 불분명한 유치권과 재매각 이력임. 이러한 권리 관계 및 절차상의 불확실성은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임. 감정가와 실제 시세 간의 격차 또한 입찰 시 고려해야 할 중요한 사항임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년~2023년에 준공된 신축 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적음.

* 넓은 면적 및 토지 지분: 전용면적 75.25㎡ 및 토지 지분 74.42㎡로, 유사 면적의 다른 다세대 주택 대비 넓은 공간 확보 가능.

* 재매각 및 유찰 가능성: 재매각 물건이라는 점과 유치권 등의 리스크로 인해, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음. (단, 리스크 해소 비용 감안 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 (2016~2018년식, 18~21평형): 약 12,000만원 ~ 13,300만원

본건은 연식, 면적, 토지 지분 등에서 장점이 있으나, 성립 여부가 불확실한 유치권(46,398,000원) 및 재매각 이력이 존재하여 입찰에 신중을 기해야 함. 유치권 해소 비용, 명도 비용, 재매각으로 인한 추가적인 가격 조정 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하면, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 권리관계 해소 비용 및 제반 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

본 물건은 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰 전략이 필요하며, 법원 명세서 및 현장 조사를 통해 유치권의 구체적인 내용과 해결 방안을 반드시 확인한 후 입찰에 참여해야 함.1.물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (23)

* 소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 4층402호

* 용도: 공동주택 (집합건물, 도시형생활주택)

* 건물면적: 75.25㎡ (약 22.76평)

* 토지면적: 74.42㎡ (약 22.51평)

* 감정가: 255,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축연도: 2022년 3월 사용승인 (2023년 9월 사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 및 공동주택 등이 혼재된 주거지역임.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이함. 대중교통 이용이 가능한 수준임.

* 도로상태: 인접 도로를 통해 본건으로의 진출입이 가능함.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (일반적으로 경매 진행 시 선순위 권리가 소멸되나, 유치권 등 별도 인수 여부 확인 필요)

* 유치권: 미미컴퍼니(대표자:이민아)가 공사대금 46,398,000원으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며 채권자 측에서 유치권 배제 의견서를 제출한 상태임. (추가 확인 필수)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요함.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보는 주로 2016년~2018년에 건축된 다세대 주택으로, 본건(2022/2023년 건축)보다 연식이 오래됨.

* 67.835㎡ (약 20.5평)의 월드S클래스(104동)가 2026년 7월 13,000만원에 거래됨 (평당 약 633만원).

* 71.39㎡ (약 21.6평)의 선단빌리지(101102동)가 2026년 7월 12,000만원에 거래됨 (평당 약 556만원).

* 62.5938㎡ (약 18.9평)의 선단쉐르빌(107108동)이 2026년 7월 13,300만원에 거래됨 (평당 약 702만원).

* 본건은 연식, 면적, 토지 지분을 고려할 때, 위 거래 사례들과 단순 비교하기는 어려움. 감정가(255,000,000원)는 최근 유사 물건의 실거래가(약 12,000만원~13,300만원)보다 상당히 높은 수준임. 이는 신축 연식, 위치, 토지 지분 가치 등을 반영한 것으로 보이나, 유치권 등의 리스크를 감안해야 함.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 주택가 지역에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 접근성은 갖추고 있음.

* 교육 및 편의 시설: 인근 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함. (지도 검색 결과, 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 산재해 있음)

* 혐오시설: 반경 1km 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재하며, 이는 낙찰 후 인수하거나 해결해야 할 법적, 금전적 부담으로 작용할 수 있음. 채권자의 배제 의견이 있으나, 최종적인 권리 확정까지 불확실성이 존재함.

* 재매각: 본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었거나 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사함. 경매 절차 상 특이사항이나 잠재적 문제가 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 요구됨.

* 임대 관계 미상: 임차인 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 실제 임대 관계는 미상으로 조사되어, 잠재적인 명도 저항 또는 미신고 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없음.

* 감정가와 시세 격차: 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 비교적 신축(2022/2023년 준공)인 공동주택(집합건물)으로, 넓은 전용면적과 토지 지분을 보유하고 있음. 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있으나, 가장 큰 위험 요소는 성립 여부가 불분명한 유치권과 재매각 이력임. 이러한 권리 관계 및 절차상의 불확실성은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임. 감정가와 실제 시세 간의 격차 또한 입찰 시 고려해야 할 중요한 사항임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년~2023년에 준공된 신축 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적음.

* 넓은 면적 및 토지 지분: 전용면적 75.25㎡ 및 토지 지분 74.42㎡로, 유사 면적의 다른 다세대 주택 대비 넓은 공간 확보 가능.

* 재매각 및 유찰 가능성: 재매각 물건이라는 점과 유치권 등의 리스크로 인해, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음. (단, 리스크 해소 비용 감안 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 (2016~2018년식, 18~21평형): 약 12,000만원 ~ 13,300만원

본건은 연식, 면적, 토지 지분 등에서 장점이 있으나, 성립 여부가 불확실한 유치권(46,398,000원) 및 재매각 이력이 존재하여 입찰에 신중을 기해야 함. 유치권 해소 비용, 명도 비용, 재매각으로 인한 추가적인 가격 조정 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하면, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 권리관계 해소 비용 및 제반 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

본 물건은 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰 전략이 필요하며, 법원 명세서 및 현장 조사를 통해 유치권의 구체적인 내용과 해결 방안을 반드시 확인한 후 입찰에 참여해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.