나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [21] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (21)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5, 이리스 3동 3층 301호 (신주소: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2023년 09월 27일

용도: 도시형생활주택 (전유부 상 주거용)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

* 면적 정보

토지 면적: 67.17㎡ (약 20.3평)

건물 면적: 67.92㎡ (약 20.5평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가 및 경매 정보

감정가: 236,000,000원

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

건축물대장 상 '이리스' 아파트 단지 내 3동 3층 301호에 해당함.

2.2. 교통 상황

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 주변 시설

* 주변 시설

단지 인근에 편의점, 소규모 상가 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

반경 1~2km 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설 및 공공시설이 위치함.

주변에 폐기물 처리장, 소각장 등 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 정확한 파악을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 주변 조사가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, '물건명세서 참고사항'의 비고 2.항에 신고된 유치권은 성립 여부에 따라 인수될 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 대상 보증금 합계는 0원임.

다만, '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 항목에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 특이 권리 사항 (유치권)

* 특이 권리 사항 (유치권)

본 건에는 미미컴퍼니에서 공사대금 46,398,000원을 근거로 유치권을 신고하였음.

유치권 성립 여부는 불분명하며, 채권자 측에서는 유치권 배제 의견서를 제출한 상태임.

유치권의 유효성 및 인수 여부에 대한 법원 판단 또는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 입찰자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 지역 특성

본건이 소재한 포천시 선단동은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능 중심의 개발이 이루어지고 있는 지역임.

인근으로 공동주택 단지가 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주거 환경

철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물(사용 승인 2023년)로, 현대적인 주거 환경을 제공함.

위생, 급배수, 전기, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리함.

5.2. 편의 시설

* 편의 시설

단지 주변의 근린생활시설 및 대중교통 접근성을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 위험

* 유치권 관련 위험

신고된 유치권(46,398,000원)의 성립 및 인수 여부가 불확실한 점이 가장 큰 리스크임. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있음. 채권자의 배제 의견서가 있으나, 최종 판단은 법원에 달려 있음.

6.2. 도로 사용 확인 필요 사항

* 도로 사용 확인 필요 사항

물건명세서 상, 목록 3, 4, 5번지 토지의 도로 사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있음. 이는 토지 이용이나 접근성에 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 확인해야 할 사항임.

6.3. 기타 미확인 사항

* 기타 미확인 사항

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력이나 우선변제권 등이 있는지 여부를 파악하는 것이 중요함. (현재 인수 보증금 합계는 0원으로 되어 있음.)

7. 종합 의견

* 종합 의견

본 건은 포천시 선단동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편임.

그러나 유치권 신고가 되어 있고, 도로 사용 관련 확인 사항이 있어 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적임. 특히 유치권의 처리 결과에 따라 실질적인 취득 비용이 감정가 이상으로 상승할 수 있는 잠재적 리스크를 내포하고 있음.

8. 투자 포인트

* 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로 향후 주거 수요 및 시세 상승 가능성 기대.

감정가 대비 낙찰 가능성이 있는 가격대로 진입 시 시세차익 기대.

권리상 문제(유치권) 해소 시 저평가 매물 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 입지의 다세대 주택 실거래가는 120,000,000원 ~ 133,000,000원 수준임. 본 건은 2023년 사용 승인된 신축 건물로, 주변 실거래가 대상 물건(2016~2018년 준공)보다 신축성이 있다는 장점이 있음. 그러나 감정가(236,000,000원)가 최근 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 시세 반영에 대한 검토가 필요함. 또한, 46,398,000원의 유치권 신고가 있어 이를 인수할 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크가 존재함. 유치권의 성립 여부 및 인수 가능성, 그리고 감정가와 시장 가격 간의 괴리를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됨. 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안함.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 188,800,000원.

(참고: 최저 입찰가 및 유치권 성립 여부에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으며, 철저한 현장 조사가 선행되어야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.