나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [19] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2024타경2190 (19) 사건으로, 경기도 포천시 선단동 74-5번지에 소재한 이리스 3동 2층 201호 연립주택입니다.

건물명은 이리스이며, 3동에 위치한 201호입니다.

2023년 9월 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

감정평가액은 233,000,000원이며, 토지 면적은 67.17㎡ (약 20.32평), 건물 면적은 67.92㎡ (약 20.55평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

인접 도로를 통해 본건으로 진출입이 가능합니다.

토지 이용계획상 제1종일반주거지역에 해당합니다.

주변 지역에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적인 경우 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"란에 "지상권개요:"라고 기재되어 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

중요한 특이사항으로는 유치권이 신고되어 있다는 점입니다. 미미컴퍼니(대표자:이민아)가 공사대금 46,398,000원을 이유로 유치권을 신고했으나, 유치권의 성립 여부는 불분명하며 채권자 측에서는 유치권 배제 의견서를 제출한 상태입니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있음을 시사합니다.

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 포천시 선단동의 주거 지역에 위치하며, 주변으로 다양한 주택 및 공동주택 단지가 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 7월에 거래된 주변 유사 연립/다세대 주택의 경우, 약 62㎡ ~ 71㎡ 면적의 매물이 120,000,000원에서 133,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이는 본건의 전용면적(약 67.92㎡)과 비교할 때, 평당 약 550만원에서 700만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

본건과 동일한 "이리스" 단지의 직접적인 최신 매매 사례는 제공되지 않았으나, 주변의 다른 연립/다세대 주택 시세를 참고할 때 해당 지역의 전반적인 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

최근 3개월간 포천시 선단동 지역의 토지 가격은 소폭 하락했지만, 아파트 가격은 상승세를 보이고 있어 지역 부동산 시장은 혼조세를 나타내고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 주거용으로 이용 중입니다.

건물에는 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 주택가에 위치하여 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

인근 버스정류장 이용을 통해 기본적인 교통 연계가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 문제: 미미컴퍼니가 신고한 46,398,000원의 유치권은 성립 여부가 불분명하며, 채권자의 배제 의견이 있어 낙찰자가 법적 절차를 통해 이를 해결해야 할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

도로 사용 관련 불확실성: 물건명세서에 목록 3, 4, 5의 도로 사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있어, 토지 사용에 대한 잠재적 제약이나 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 없거나 인수할 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인을 받은 비교적 신축인 이리스 아파트 3동 201호입니다. 포천시 선단동의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호합니다.

하지만, 감정가(233,000,000원)가 최근 주변 유사 물건의 거래 시세(약 120,000,000원 ~ 133,000,000원)보다 현저히 높게 책정되어 있어 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

더불어, 유치권 신고와 도로 사용 관련 불확실성은 본건의 명확한 투자 가치를 판단하는 데 중요한 변수로 작용할 것입니다. 이러한 리스크 요인을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신 시설 및 건축 규격 적용.

안정적인 주거 환경: 주택 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력: 포천시 지역의 발전 계획에 따라 시세 상승 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택 시세는 120,000,000원에서 133,000,000원 수준으로, 평당 약 550만원에서 700만원으로 파악됩니다.

이는 본건의 감정가가 시세 대비 약 1.7배 이상 높게 산정된 것으로 보입니다.

유치권 금액(46,398,000원)과 도로 사용 관련 불확실성, 그리고 시세와의 괴리감을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중한 접근이 요구됩니다.

잠재적 리스크를 보수적으로 고려하여, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 시세와 유치권 리스크를 일부 반영한 추정치이며, 최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황 및 추가 조사 결과를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.