나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [16] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 포천시 선단동 74-5번지에 소재한 이리스 2동 4층 402호 연립주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2024타경2190 (16)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정평가액은 220,000,000원입니다.

토지 면적은 62.10㎡(약 18.78평)이며, 건물 면적은 62.80㎡(약 19.00평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

본 건물은 2023년 9월경 사용 승인된 신축 건물로 파악됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 토지는 제1종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

인접 토지를 통해 본 건으로의 진출입이 원활합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행됩니다.

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자 외 다수의 권리 관계는 확인되지 않았습니다.

다만, 본건과 관련하여 미미컴퍼니(대표자: 이민아)가 공사대금 46,398,000원을 이유로 유치권을 신고하였습니다. 현재 유치권 성립 여부는 불분명하며, 채권자 측에서는 유치권 배제 의견서를 제출한 상태입니다. 유치권 성립 시 낙찰자가 인수하거나 별도 변제해야 할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

물건명세서 비고란에 '목록3,4,5 도로사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인요'라는 문구가 있어, 해당 도로 사용에 관한 권리 관계를 매수 전에 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 이는 임차인과의 명도 절차에 있어 보증금 부담은 없을 수 있음을 시사하나, 점유 관계에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 유사한 다세대, 빌라 등이 소재하고 있습니다.

제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 월드S클래스(2016년식, 67.835㎡): 2026년 7월 17일, 13,000만원

- 선단빌리지(2018년식, 71.39㎡): 2026년 7월 11일, 12,000만원

- 선단쉐르빌(2018년식, 62.5938㎡): 2026년 7월 2일, 13,300만원

제공된 시세 정보에 따르면, 유사 면적(62.59㎡)의 선단쉐르빌이 13,300만원에 거래되었습니다.

본건은 62.80㎡ 면적으로, 약 19.00평에 해당합니다.

주변 시세 대비 본건의 감정가는 22,000만원으로, 제공된 시세 정보(12,000만원~13,300만원)보다 현저히 높습니다.

본건은 2023년경 사용 승인된 신축 건물이라는 점에서 연식에 따른 프리미엄이 반영되었을 수 있으나, 그 차이가 상당하므로 주의 깊은 시세 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의시설 및 설비를 갖추고 있습니다.

도보 또는 차량으로 인근 편의시설, 교육시설(학교 등), 교통시설(버스정류장 등) 접근이 가능합니다.

포천시 선단동 지역은 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 공사대금 관련 유치권 신고가 되어 있어, 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 발생할 수 있습니다.

* 도로 사용 관련 불확실성: '도로 사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인요'라는 문구는 추가적인 확인이 필요한 법적, 사실적 문제의 소지가 있음을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 실제 거주자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등 점유 관계에 대한 명확한 파악이 필요합니다. (단, 보증금 인수 부담은 적을 것으로 예상됨)

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 주변 시세 대비 본건 감정가가 높아, 향후 매각 시 시장 가치를 인정받기 어렵거나 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포천시 선단동에 위치한 신축 연립주택으로, 신축이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 유치권 신고, 도로 사용 관련 확인 필요 사항, 그리고 주변 시세와 현저한 차이를 보이는 높은 감정가는 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

유치권 및 도로 관련 문제에 대한 명확한 사실 확인과 함께, 본건의 실질적인 시장 가치를 면밀히 재평가한 후 입찰 여부 및 가격을 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년경 준공된 비교적 새로운 건물로, 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 내 입지: 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 권리 관계 문제 해결 및 시장 가치 재평가를 통해 신축이라는 장점을 바탕으로 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 오래된 건물들이 120,000,000원에서 133,000,000원 수준에서 거래된 것으로 나타났습니다.

본건이 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 감정가와 주변 시세 간의 격차가 상당히 크므로 주의가 필요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 95%~100% 수준인 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 보수적인 관점이며, 제공된 주변 시세와의 괴리로 인해 투자 위험이 수반될 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.