나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [20] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [20] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 2층202호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경2190
• 주소: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 3동 2층202호 (선단동,이리스)
• 감정가: 255,000,000원
• 최저가: 87,465,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 연립주택

의정부지방법원 경매2계 2024타경2190 | 소재지: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 3동 2층202호 (선단동,이리스) | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 87,465,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서 (경기도 포천시 선단동 이리스 연립주택)

1.1. 기본 정보 현황

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (20)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 3동 2층 202호

용도: 연립주택 (구분건물)

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

토지면적: 74.42㎡ (약 22.51평)

건물면적 (전용): 75.25㎡ (약 22.77평)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권 신고가 있으며, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 일반 주거지역 내에 위치합니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건물은 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 현재 주거용으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하며, 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 포천시 선단동에 위치하며, 주택이 주를 이루는 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성은 양호하며, 차량을 통한 주요 도로 진출입이 편리하여 자가용 이용자에게 적합한 입지입니다. 토지 이용계획상 주거 지역으로서의 안정성이 보장됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 주택 위주의 지역으로 형성되어 있어 상업시설보다는 생활 편의시설 중심으로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합하며, 교육 시설이나 대규모 마트 등의 주요 생활 인프라는 차량 이동 거리에 위치할 가능성이 높습니다. 주변 지역은 주택 환경과의 조화를 도모하는 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 포함)

주변 환경 검색 결과, 본건 소재지인 경기도 포천시 선단동은 일반적인 주거지역의 특성을 보이며, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 포천시는 미군 반환 공여 구역 및 접경지역의 특성을 가지는 지역 일부가 존재하므로, 해당 물건이 위치한 구역의 지역적 특성을 사전에 면밀히 확인하고 입찰해야 합니다.

3. 권리 관계 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인인 상황입니다. 법적 권리 분석에서 가장 핵심적인 위험 요소는 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리이므로, 신고된 유치권의 내용(채권 금액, 공사 내역 등), 성립 요건(점유 및 공사대금의 존재 등) 충족 여부를 입찰 전 반드시 현장 조사, 채권자 및 이해관계인 확인을 통해 명확하게 파악해야 합니다.

3.2. 주의사항

현재 '유치권'은 법적 성립 여부를 떠나 명도 과정에서 상당한 시간과 비용을 발생시키는 주요 장애물입니다. 따라서, 입찰자께서는 유치권이 법적으로 배제될 가능성을 분석하거나, 혹은 유치권 인수를 염두에 둔 명확한 협상 및 명도 계획(명도 비용 포함)을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다. 또한, 감정평가서상 '임대관계 미상'이므로 미상의 임차인 존재 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 투자가치 종합 평가

4.1. 종합 의견

본건은 포천시 선단동의 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 전용면적 기준 약 22.77평의 실속 있는 크기를 갖춘 연립주택입니다. 감정가 2억 5천 5백만원은 주변 시세를 바탕으로 한 적정 가격으로 보입니다. 그러나, '유치권'이라는 명도 및 권리분석상의 중대한 특이사항을 안고 있으므로, 일반적인 물건 대비 투자 난이도가 높습니다. 유치권 해결 능력과 자금 여력이 있는 숙련된 투자자에게는 매력적인 가격으로 취득하여 고수익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. **실수요 선호 면적:** 전용면적 약 22.77평(75.25㎡)으로, 소형 아파트나 빌라를 찾는 실수요층에게 높은 선호도를 보이는 면적입니다.

2. **경쟁률 하락 기대:** 유치권 리스크로 인해 다수의 입찰자가 참여를 주저할 가능성이 높습니다. 이로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득하여 투자 수익률을 극대화할 수 있습니다.

3. **철근콘크리트 구조 및 설비 양호:** 건물의 구조가 철근콘크리트이며 승강기 등 기본적인 설비가 갖춰져 있어 건물의 안정성 및 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계