나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [14] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 의정부지방법원에서 진행되는 2024타경2190 (14) 사건번호를 가진 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 3층302호이며, 도로명 주소는 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1 (선단동)입니다. 건물명은 '이리스'입니다.

본 건은 연립주택(도시형생활주택)으로, 감정가는 220,000,000원입니다.

토지 면적은 62.10㎡ (약 18.78평)이며, 건물 면적(전용면적)은 62.80㎡ (약 18.99평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물 현황에 따르면, 본 건물(이리스)은 2023년 9월 27일에 사용승인된 철근콘크리트 구조이며, 총 3개동으로 구성되어 있습니다. 본건이 위치한 2동은 지상 5층 규모이며, 본 건은 3층에 위치합니다. 건물에는 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통 상황으로는 단지 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 본건까지 접근이 용이합니다.

본 건의 토지는 부정형으로, 인접 토지와의 관계를 통해 진출입이 가능하며, 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 등재되어 있습니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(존속기간, 범위, 권리자 등)은 제공되지 않아 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지 여부 및 임대차 계약 조건은 별도로 확인해야 합니다. 임차인 정보가 미상이라도 주의가 필요합니다.

본 건의 주요 권리 변동 사항으로는 미미컴퍼니가 공사대금 46,398,000원을 유치권으로 신고한 사실이 있습니다. 유치권 성립 여부는 현재 불분명하며, 이에 대하여 채권자는 유치권 배제 의견서를 제출한 상태입니다. 유치권의 최종 성립 여부와 그 효력은 낙찰 후 인수해야 하는 비용이나 법적 분쟁과 직결될 수 있는 중대한 사안이므로, 법률 전문가를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 포천시 선단동은 주택 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어진 주거 중심의 지역입니다.

주변은 주택 등이 소재하는 조용한 주거 환경을 형성하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 기본적인 교통 편의성을 제공합니다.

도시형생활주택으로서 지역 내 주거 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 예상됩니다.

본 물건 주변 지역에 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)의 존재 여부는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 그리고 승강기 설비 등이 설치되어 있어 일상생활을 위한 편의성이 확보되어 있습니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성 또한 양호하여 주변 생활 편의 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

주변의 구체적인 편의 시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 현장 방문 시 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 미미컴퍼니가 신고한 유치권입니다. 신고 금액은 46,398,000원으로, 해당 유치권이 법원에서 인정될 경우 낙찰자가 이를 인수하거나 별도로 변제해야 할 수 있어 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 채권자의 배제 의견이 접수되었으나, 법원의 최종 판단을 기다려야 합니다.

또한, 본 건은 재매각 물건이라는 점에서 이전 매각 과정에서 권리 관계, 명도, 또는 유치권 문제 등 해결되지 않은 사항이 있었음을 시사합니다.

감정평가서 상 토지 이용 상태에서 일부 토지(기호3,4,5)가 도로 등으로 이용 중이라는 내용과 물건명세서 상 '목록3,4,5 도로사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인 요망'이라는 문구는 토지의 경계, 사용 권한, 또는 인접 토지와의 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

더불어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 2023년 사용승인으로 비교적 최신 연식의 건물입니다.

* 제1종일반주거지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리 관계(유치권 등)를 성공적으로 해소할 경우, 인근 시세 대비 투자 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 비교적 신축 건물이라는 장점과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 유치권이라는 중대한 법적 위험 요소, 재매각 이력, 그리고 토지 사용 및 비소멸 권리(지상권)에 대한 불확실성이 상존합니다.

이러한 복합적인 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 함께 유치권 등 권리 관계에 대한 심도 있는 법률적 검토를 선행해야 합니다. 예상되는 추가 비용과 소요 시간을 면밀히 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 신중하게 결정해야 할 것입니다. 만약 이러한 위험 요소들을 효과적으로 관리하고 해결할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 실현할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 220,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 거래된 주변 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 120,000,000원에서 133,000,000원 수준입니다.

본 건은 2023년에 사용승인된 신축 건물임을 감안할 때, 권리상 문제가 완전히 해소된 상태에서의 현재 시장 가치는 약 140,000,000원에서 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 건에는 46,398,000원의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 낙찰가 외에 해당 금액을 부담해야 할 수 있습니다.

따라서, 예상 시세(약 140,000,000원)에서 유치권 비용(약 46,398,000원)을 차감한 금액을 고려하여 실질적인 최대 취득 가능 금액을 산정해야 합니다. 이러한 점을 감안하면, 보수적인 접근을 통해 약 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

유치권의 성립 여부, 소멸 가능성, 그리고 지상권 등 기타 미확인 권리 관계에 대한 최종 법적 판단 결과에 따라 예상 입찰가는 변동될 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주의사항: 본 물건은 특별매각조건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.