나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [14] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 3층302호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [14] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 3층302호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매2계 2024타경2190 | 소재지: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 2동 3층302호 (선단동,이리스) | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 75,460,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서 (경기도 포천시 선단동 이리스 연립주택)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 연립주택(이리스 2동 3층 302호)으로, 의정부지방법원 2024타경2190 (14)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 220,000,000원이며, 토지/건물 일괄매각 방식으로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조로 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지면적(지분): 62.10㎡ (약 18.78평)

건물면적(전용면적): 62.80㎡ (약 19.01평)

용도: 연립주택

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 3층 302호

1.2. 입지 조건 분석

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

감정평가서상 제1종일반주거지역에 해당하여 저층 주거시설이 주를 이루는 환경입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리 분석 (특이사항 중점)

1.3. 1. 매각대상 및 감정가

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 별다른 문제는 없습니다.

감정가는 220,000,000원으로, 인근 시세를 면밀히 조사하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.3. 2. 채무자 및 채권 관계

소유자와 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.3. 3. 특이사항: 유치권 고지

본 물건은 유치권이 신고된 특이사항이 있습니다.

유치권 성립 여부와 그 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있는 중대한 권리상 하자이므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 관련 서류를 통해 유치권의 진위 및 금액을 철저히 확인해야 합니다.

성립된 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 그 금액을 변제해야 할 책임이 발생하여 큰 금전적 손실을 초래할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

1.4. 1. 상권 및 편의시설

주변이 주택 등이 소재하는 지역으로 기본적인 생활편의시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설을 주로 이용하게 될 것으로 예상됩니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 주변 슈퍼마켓, 병원, 은행 등의 거리를 직접 확인하는 것이 필요합니다.

1.4. 2. 교육 환경

주변에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 있으나, 검색된 정보만으로는 학군 등 구체적인 교육 환경을 파악하기 어렵습니다.

1.4. 3. 생활 환경

제1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경은 비교적 안정적일 것으로 보이며, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리상 리스크: 유치권

가장 큰 리스크는 '유치권'입니다. 유치권은 경매에서 가장 위험한 권리로 분류되며, 만약 유치권이 성립된다면 인수액이 발생하여 예상 투자 수익률을 크게 저해하거나 손실을 발생시킬 수 있습니다.

반드시 유치권자가 점유하는지, 채권액이 합당한지 등 철저한 권리 분석이 필요합니다.

1.5. 2. 환경적 리스크: 폐기물/쓰레기 문제 (간접 정보)

선단동 지역의 일부 주거 및 공장 밀집 지역에서 쓰레기 무단 투기 등의 환경 문제가 발생한 사례가 언론을 통해 보도된 바 있습니다 (2020년 보도).

본 물건의 정확한 위치 주변의 청결 상태를 직접 확인하고, 해당 문제가 현재도 지속되는지 여부를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

1.6. 1. 종합 의견

본건은 주거용 연립주택으로, 제1종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 권리상 중대한 특이사항인 '유치권'이 고지되어 있어, 이 부분에 대한 해결 방안(명도 전략)을 확보하지 않고는 입찰에 참여하기 매우 어렵습니다.

1.6. 2. 투자 포인트

경매는 '유치권'이라는 리스크로 인해 다소 기피될 수 있어, 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다.

유치권의 성립 가능성이 낮거나, 유치권 금액을 제외하고도 충분히 수익성이 있다고 판단될 경우 저가에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

따라서, '유치권 부존재 확인 소송'을 염두에 두거나, 유치권자와의 협상을 통한 해결책을 마련할 수 있는 경험 많은 투자자에게 적합합니다.

실수요자라면 유치권의 위험성을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

1.6. 3. 향후 권고 사항

1) 유치권 현장 조사: 유치권자가 실제 점유하고 있는지, 유치권 관련 공사 내역 및 채권액 등을 철저히 조사해야 합니다.

2) 시세 조사: 인근 연립주택의 실거래가와 매물 시세를 정확히 파악하여 합리적인 입찰 하한가를 설정해야 합니다.

3) 명도 계획 수립: 유치권 문제 해결을 포함한 명도 계획을 사전에 수립하여야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계