나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [18] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (18)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 5층502호

용도: 도시형생활주택 (주거용)

감정가: 220,000,000원

토지면적: 62.10㎡ (약 18.79평)

건물면적: 62.80㎡ (약 18.99평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 용도로 적합합니다.

인접 도로를 통해 본건으로의 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

가장 중요한 권리사항은 유치권 신고입니다. 미미컴퍼니에서 공사대금 46,398,000원으로 유치권을 신고하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며 채권자의 유치권 배제 의견이 접수되었습니다. 따라서 유치권의 효력 유무 및 인수 여부는 매수인의 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

물건명세서상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 권리 중 말소되는 권리가 다수 있을 것으로 예상되나, 유치권은 말소기준권리보다 선순위일 경우 인수될 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 상세 임대차 내역을 재확인하여 필요한 절차를 진행해야 합니다.

건축물대장상 건물은 2022년~2023년경 건축 허가 및 사용 승인을 받은 것으로 보이며, 이는 인근 비교 물건(2016년~2018년 건축)보다 신축임을 시사합니다.

물건명세서 비고란에 명시된 목록3,4,5 도로사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인이 필요합니다. 이는 단지 내/외부 도로 사용 권한과 관련된 문제일 수 있으며, 매수 후 예상치 못한 불편이나 추가 비용을 야기할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 포천시 선단동 일대는 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

최근 인근에서 거래된 유사한 규모의 다세대 주택(전용면적 약 62.59㎡ ~ 71.39㎡)의 실거래가는 대략 120,000,000원에서 133,000,000원 사이로 확인됩니다.

본건의 건물 전용면적은 약 62.80㎡ (약 18.99평)으로, 이는 최근 거래 사례와 유사한 규모입니다.

본건의 감정평가액 220,000,000원은 최근 거래 시세보다 약 70% 이상 높은 수준으로, 감정가와 실거래가 간에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 건물의 신축 연도(비교 물건 대비 신축)를 반영한 것으로 보이나, 현재 시장 상황 및 유치권 등 위험 요소를 감안할 때 경매 입찰 시 신중한 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 위생, 급배수, 전기 설비를 갖추고 있습니다. 또한, 승강기 설비가 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 버스정류장을 통해 포천시내 및 수도권으로의 이동이 가능합니다.

주거 지역 특성상, 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 주변 지역은 개발이 진행 중인 주거 단지들이 분포하고 있어 점진적인 편의시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 공사대금 관련 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하며, 매수 후 유치권이 인수될 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권의 법적 효력 및 해결 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

도로 사용 문제: 일부 도로 사용에 관한 별도 확인 필요 사항은 매수 후 재산권 행사 또는 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가는 높게 책정되었으나, 실제 시장 거래가는 그보다 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 가격 조정이 필요하거나, 예상보다 낮은 시세 차익을 가져올 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖춘 장점이 있습니다.

그러나 높은 감정가 대비 낮은 실거래가, 그리고 가장 큰 위험 요소인 유치권 신고는 투자 결정에 있어 신중함을 요구합니다. 도로 사용 관련 확인 필요성 또한 잠재적 리스크로 작용합니다.

성공적인 투자를 위해서는 유치권 문제 해결 가능성을 최우선으로 면밀히 검토해야 하며, 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태와 주변 환경을 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

유치권이 무효로 판명되거나, 합리적인 비용으로 해결될 경우, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물로서, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

그러나 최근 인근 유사 물건의 실거래가는 약 120,000,000원에서 133,000,000원 수준이며, 이는 감정가보다 약 30~40% 낮은 가격입니다.

건물의 면적과 최신 건축 연도를 고려하더라도, 현재 시장 상황과 특히 유치권이라는 중대한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 150,000,000원 을 기준으로 제시합니다. 다만, 이는 유치권 해결 비용 및 기타 발생 가능한 제반 비용을 고려한 보수적 산정이며, 입찰 전 반드시 권리 분석을 철저히 하고 낙찰 후 인수하게 될 모든 비용을 포함한 총 투입 비용을 산정하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (최대 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.