나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [10] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 5층502호

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (10)

토지면적: 55.81㎡ (약 16.88평)

건물면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

건축년도: 2023년 09월 사용승인 (2023-09-27)

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

감정가격: 198,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권, 공동담보

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량의 접근성도 양호합니다.

도로: 인접 도로를 통해 본건으로의 진출입이 가능합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

주변 시설: 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 지역의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 08일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

말소 예정 권리 현황:

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2022-08-16), 주식회사성우이앤씨 (2023-01-16), 김정배 (2023-06-08), 유진기업주식회사 (2023-06-08) 등 다수

* 지상권: 파주중앙새마을금고 (2022-08-16), 엠씨아이대부주식회사 (2024-10-31)

* 가압류: 삼흥건설 (2023-11-24)

* 압류: 포천시 (2025-01-03), 남동세무서장 (2025-04-10)

* 임의경매: 파주중앙새마을금고 (2024-04-18) (본건 경매개시결정)

* 근질권: 느티나무제삼차유한회사 (2024-10-31)

등기부상 총 채무액: 약 6,672,000,000원 (토지 관련 채무 약 3,860,000,000원 + 집합건물 관련 채무 약 3,412,000,000원. 총 채무액 산정 시 중복 권리를 제외한 실제 채무액 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (합계 0원).

다만, 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 선단동 일대는 주거 지역으로, 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 위치하고 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 17일, 67.835㎡ (약 20.5평) 다세대주택 1.3억원 거래 (평당 약 191.6만원)

* 2026년 7월 11일, 71.39㎡ (약 21.6평) 다세대주택 1.2억원 거래 (평당 약 168.1만원)

* 2026년 7월 02일, 62.5938㎡ (약 18.9평) 다세대주택 1.33억원 거래 (평당 약 212.5만원)

분석: 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대 주택들이 1.2억원에서 1.33억원 사이에 거래되었습니다. 본건의 면적(약 17.07평)은 비교 사례보다 작지만, 거래 금액대는 유사하게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본건은 주거용으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 전기, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 인근에 버스 정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 미미컴퍼니에서 공사대금 46,398,000원에 대해 유치권을 신고하였으며, 성립 여부가 불분명합니다. 채권자의 유치권 배제 의견이 제출되었으나, 법원 판단에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 도로 사용 관련: 물건명세서 상 '목록3,4,5 도로사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인'이라는 기재가 있어, 토지 이용 및 진출입 관련 추가적인 확인이 필요합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 감정가 1.98억원 대비 최근 유사 물건의 거래 시세가 1.07억~1.33억원으로 파악되어, 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 시세차익 기대치를 낮추거나, 추가적인 시장 하락 가능성을 시사합니다.

* 미상 임대관계: 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 방문 시 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포천시 선단동에 위치한 도시형생활주택(집합건물)으로, 일반적인 주거 지역 내에 위치하고 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 권리 분석상 유치권 신고, 도로 사용 관련 불확실성, 그리고 가장 중요한 감정가와 현 시세 간의 큰 괴리가 잠재적 리스크로 작용합니다. 특히 감정가와 실제 거래 시세 간의 격차는 본건의 투자 매력도를 크게 떨어뜨리는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 진입 가능성: 감정가 대비 현 시세가 현저히 낮아, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. (단, 유치권 인수 여부 등 변수 고려)

* 주거 편의성: 기본적인 주거 설비와 교통 접근성은 갖추고 있어, 실수요자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 198,000,000원

주변 시세 분석 결과, 실거래가는 1.07억원 ~ 1.33억원 범위로 추정됩니다.

본건은 면적이 비교 사례보다 작고, 유치권, 도로 사용 문제 등 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

입찰가 산정 시에는 유치권 인수 부담, 명도 관련 제반 비용, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.