나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [5] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 3층301호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [5] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 3층301호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매2계 2024타경2190 | 소재지: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 1동 3층301호 (선단동,이리스) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 77,175,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (5)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 3층 301호

용도: 연립주택 (집합건물)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 225,000,000원

1.2. 면적 및 구조 정보

건물면적 (전용): 64.79㎡ (약 19.60평)

토지면적 (대지권): 64.07㎡ (약 19.38평)

건물구조: 철근콘크리트구조

이용상태: 주거용 (방문 및 현장 조사 필요)

1.3. 소유 및 채무 관계

소유자/채무자: 김OO

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권 신고가 존재함 (권리분석 시 중점적으로 다뤄야 할 사항)

2. 입지 및 생활 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 연립주택으로, 주위는 주택 및 소규모 상가 등이 혼재하는 제1종일반주거지역에 속합니다. 감정평가서상 주거용 건부지 등으로 이용 중인 것으로 보아 전형적인 주거 밀집 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 광역 교통망 접근성을 위해 포천IC 등 주요 도로와의 연계성을 추가로 파악할 필요가 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

제1종일반주거지역 특성상, 근린생활시설(편의점, 세탁소, 소규모 마트 등)은 도보권 내에 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 교육 시설로는 인근에 초등학교 및 중학교 등의 유무를 확인하여 자녀가 있는 가구의 주거 편의성을 검토해야 합니다.

혐오시설: 지도 검색 서비스 상 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장, 기피 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않으나, 현장 임장 시 주변 공장이나 축사 등의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부 현황)

말소기준권리 이후의 모든 등기상 권리는 낙찰로 인해 소멸하는 안전한 물건으로 보입니다. (별도 등기부등본 확인 필요)

본 건의 경우 소유자와 채무자가 동일하므로 명도저항은 최소화될 수 있으나, **가장 큰 리스크는 유치권입니다.**

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

유치권: 본 물건에는 '유치권' 신고가 등재되어 있습니다. 유치권은 경매의 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있는 중대한 권리입니다. 채무자나 제3자(건설업자 등)의 허위/가장 유치권일 가능성이 있으므로, 유치권 성립 여부(채권 발생 시점, 점유 시점, 공사 금액 적정성 등)에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 유치권의 부담이 사실로 확인될 경우, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 실제 거주자가 임차인일 경우 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 다만, 소유자 겸 채무자가 거주하고 있을 가능성이 높습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 연립주택으로, 제1종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 감정가 대비 면적(약 19평형) 및 입지를 고려했을 때 가격 경쟁력은 보통 수준으로 보입니다. 그러나, **'유치권'이라는 중대한 리스크가 존재하여 일반 투자자가 접근하기에는 고도의 권리분석이 요구되는 물건입니다.**

4.2. 투자 포인트

실거주 목적: 주거지역 내 위치하며, 연립주택치고 토지 지분이 비교적 높은 편입니다. 주변 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받는다면 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

저평가된 유치권 물건 공략: 유치권이라는 리스크 때문에 경쟁률이 낮아질 경우, 해당 권리를 완벽하게 분석하고 해결할 수 있는 능력이 있다면 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰받아 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

철근콘크리트 구조: 건물의 구조가 비교적 튼튼한 철근콘크리트 구조이며 승강기 설비까지 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계