나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [9] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 주소: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 5층501호

* 건물 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 토지 면적: 64.07㎡ (약 19.38평)

* 건물 면적: 64.79㎡ (약 19.60평)

* 감정가: 225,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 법원 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 파주중앙새마을금고 (등기부 상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 및 공동주택 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내 및 외곽 이동이 가능함.

2.3. 도로상태

* 인접 토지를 통해 본건으로의 진출입이 가능함.

* 본건 건물로 연결되는 도로 상태 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 집합건물 등기부 요약 상 '을1' 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2023-11-08)이 말소기준권리로 등재되어 있음.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 예정임.

3.2. 소유권 및 주요 권리사항

* 소유권은 여러 차례 변동되었으며, 가장 최근 소유권 보존 등기는 '서경훈' 명의로 2023년 11월 08일에 이루어졌음.

* 토지 및 건물 등기부 상 다수의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 대부분 '말소' 처리되어 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았음.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 등기부상 지상권은 말소 처리되어 있어 실제 인수 여부 및 상세 내용은 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

* 본건이 위치한 포천시 선단동은 주거 밀집 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 근린 상가, 소매점, 병원, 은행 등이 소재하고 있을 것으로 예상됨.

* 교통 상황에서 언급된 버스정류장 인근에 상업 시설이 집중되어 있을 가능성이 높음.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 관련 정보 검색 결과, 본건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 이리스 1동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2023년 09월 27일

* 층수: 지상 5층 중 5층

* 면적 (전용면적): 64.79㎡ (약 19.60평)

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치할 것으로 예상되며, 자녀가 있는 세대의 주거 편의성이 있을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'의 실제 현황 및 효력에 대한 정확한 확인이 필요함.

* 미미컴퍼니에서 공사대금 46,398,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며 채권자의 유치권 배제 의견이 접수된 상태임. 낙찰 시 소멸될 가능성이 높으나, 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않음.

6.2. 물건 상태 및 기타 리스크

* 토지 및 건물 제시외 면적이 없는 것으로 보아 불법 건축물은 없는 것으로 파악되나, 내부 마감 상태, 설비 노후도 등 물리적 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 함.

* 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적이 0.00㎡으로, 불법 건축물 등은 없는 것으로 파악되나, 현장 확인 시 물리적 상태 점검 필수.

* 목록 3, 4, 5번 토지의 도로 사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 주거용 건물임. 입지 조건, 교통 여건, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 인수 부담이 적음. 다만, 유치권 신고와 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 언급이 있어 이에 대한 철저한 검토가 필요함. 감정가는 225,000,000원으로 책정되었음.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로서 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

* 포천시 선단동 지역의 꾸준한 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 지역 개발 호재나 교통망 개선 등의 이벤트 발생 시 투자 가치가 더욱 상승할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 225,000,000원

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적(62.59㎡ ~ 71.39㎡)의 다세대 주택 거래가는 2026년 7월 기준 120,000,000원에서 133,000,000원 범위로 확인됨.

* 본건의 전용 면적은 64.79㎡로, 최근 거래 사례들과 비교 시 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 분석됨.

* 현재 시점(2026년 9월)과 매매 사례 시점(2026년 7월)에 큰 차이가 없어, 시세 반영이 중요함.

* 유치권, 불분명한 지상권 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가: 128,000,000원 ~ 138,000,000원

* 위 예상 입찰가는 제공된 시세 범위(120,000,000원 ~ 133,000,000원)와 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정한 금액임.

* 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용, 공사 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.