나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [4] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [4] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층202호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경2190
• 주소: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 1동 2층202호 (선단동,이리스)
• 감정가: 196,000,000원
• 최저가: 67,228,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 연립주택

의정부지방법원 경매2계 2024타경2190 | 소재지: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 1동 2층202호 (선단동,이리스) | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 67,228,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서 (연립주택)

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 의정부지방법원 2024타경2190(4) 사건으로 진행되는 경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

- 소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층202호

- 용도: 연립주택 (주거용)

- 감정가: 196,000,000원

- 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산임의경매

- 토지면적: 55.81㎡ (약 16.88평)

- 건물면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

- 토지이용계획: 제1종일반주거지역 등 (주거 안정성이 있는 용도지역)

1.2. 입지조건 및 교통상황

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역으로 형성되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 가능하며, 차량 진출입이 용이하여 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

- 주요 특징: 주택 밀집지역 내 위치, 버스정류장 인접, 차량 접근성 양호.

- 주변 환경: 포천시 선단동 일대는 대진대학교가 소재하는 등 교육 시설 및 관련 상권이 혼재되어 있을 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

주거용 건부지로 이용 중인 본건 주변은 주택 등을 중심으로 형성된 지역이므로, 생활 편의시설은 인근 주거지역 및 주요 도로변을 중심으로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

- 생활 편의: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 편의성은 확보되어 있습니다.

- 학군 및 문화: 선단동에는 대진대학교가 소재하고 있어, 대학생 임대 수요 및 관련 상권 이용이 가능할 수 있습니다.

- 혐오시설: 직접적인 인근 혐오시설은 확인되지 않았으나, 포천시 선단동 일부 지역에서 쓰레기 무단투기 및 환경 정화 활동 관련 기사가 확인된 바 있어, 주변 청결 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부상 권리분석

- 경매구분: 부동산임의경매

- 소유자/채무자: 김OO / 김OO (동일인)

- 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

- 특이사항: 유치권 신고가 존재함. (유치권의 성립 여부 및 금액은 입찰 전 필히 확인 및 분석해야 할 최우선 과제입니다.)

2.2. 임대차 관계 및 기타

- 임대관계: 미상으로 조사되었습니다. (감정평가서 기준)

- 주의사항: 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 건물은 주거용 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크 (Risk)

- 유치권: 본건은 '유치권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 이 유치권의 법적 성립 여부와 그 규모에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생할 수 있는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 법원 서류 및 현장 조사를 통한 철저한 분석이 필수입니다.

- 임대차: 임대관계가 미상인 경우, 현장 조사를 통해 실제 거주자 유무와 그들의 점유 권원을 확인하여 명도 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

- 주변 환경: 선단동은 주거지역과 공장 밀집지역이 혼재된 곳이 있어, 공장 등에서 발생하는 환경 문제(쓰레기, 악취 등)에 대한 부분은 현장 조사를 통해 직접 확인해 볼 필요가 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역 내에 위치한 연립주택으로, 주거용 건부지로 이용가치가 있습니다. 그러나 '유치권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하는 만큼, 일반적인 경매 물건에 비해 높은 수준의 권리분석 능력이 요구됩니다. 유치권 해결 방안과 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다. 유치권이 배제 가능한 경우, 감정가 대비 저감된 금액으로 낙찰 시 충분한 투자 매력이 있을 수 있습니다.

4. 투자 포인트

4.1. 최고의 입지:

- 연립주택 밀집 지역 내의 주거용 부동산으로, 실수요층 확보에 유리한 입지입니다.

- 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

- 제1종일반주거지역으로 주거 안정성이 확보된 용도지역입니다.

4.2. 수익 및 시세 차익:

- 감정가 196,000,000원을 기준으로 시작하며, 유찰 시 가격 경쟁력이 높아져 시세 대비 저가 매수가 가능합니다.

- 유치권 리스크를 해소할 수 있다면, 리스크 해소 비용을 제외하고도 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4.3. 핵심 유의사항:

- '유치권' 관련 법적 검토 및 분석을 최우선으로 진행해야 합니다.

- 임대차 현황 및 실 점유 관계에 대한 현장 조사를 통해 명도 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계