나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [4] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (4)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층202호

용도: 도시형생활주택 (연립/다세대)

건물 규모: 1동 5층 중 2층

토지 면적 (토지 지분): 55.81㎡ (약 16.88평)

건물 면적 (전용 면적): 56.44㎡ (약 17.08평)

건물 면적 (총 연면적): 1681.5㎡ (약 508.65평)

감정가: 196,000,000 원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 파주중앙새마을금고 (추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 차량 접근이 가능합니다.

인접 도로상태: 인접 토지를 통해 본건으로 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역 등입니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 불분명합니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(30억원)이며, 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소되는 권리: 대부분의 근저당권, 근질권, 지상권 이전, 가압류, 압류 등이 말소될 예정입니다.

유치권: 미미컴퍼니에서 공사대금 46,398,000원으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하며 채권자의 유치권 배제 의견이 제출되었습니다. 유치권 성립 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

채권자: 경매 신청 채권자는 파주중앙새마을금고로 추정됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 2일, 선단동 791-24번지 선단쉐르빌(2018년식, 62.59㎡) 133,000,000원에 거래.

* 2026년 7월 11일, 선단동 441-1번지 선단빌리지(2018년식, 71.39㎡) 120,000,000원에 거래.

* 2026년 7월 17일, 선단동 540-2번지 월드S클래스(2016년식, 67.83㎡) 130,000,000원에 거래.

시세 분석: 제공된 주변 매매 사례를 보면, 2016~2018년에 건축된 다세대/도시형생활주택의 면적(약 62~71㎡) 대비 1.2억 원 ~ 1.33억 원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. 본건 물건의 전용 면적(56.44㎡)은 이보다 약간 작은 편이므로, 시세는 1.1억 원 ~ 1.25억 원 내외로 볼 수 있습니다. 감정가(1.96억 원)와는 상당한 차이가 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 주위는 주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 가능합니다.

주변 시설: 일반적인 주택가 지역으로, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (포천시 선단동 74-5 주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과)

혐오시설: 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (포천시 선단동 74-5 혐오시설에 대한 일반적인 검색 결과)

6. 잠재적 리스크

유치권: 미미컴퍼니의 유치권 신고 건으로, 성립 여부가 불분명하여 법적 다툼의 소지가 있습니다.

불분명한 임대차 관계: 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

높은 감정가 대비 시세: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 어려움이 있을 수 있습니다.

도로 사용 관련 사항: 목록 3,4,5 (토지)의 도로 사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인이 필요하다는 점이 고지되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 도시형생활주택으로, 건물 자체는 주거용으로 이용 중이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 유치권 신고, 불분명한 임대차 관계, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가 등 여러 법적 및 시장적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토 없이는 높은 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

포천시 선단동 지역의 실거주용 부동산으로 활용 가능합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높아 유찰될 경우, 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

유치권 등 법적 쟁점에 대한 명확한 확인 및 해결이 이루어진다면, 잠재적 리스크를 해소하고 투자 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 196,000,000 원

주변 시세 분석 결과, 본건의 전용 면적(56.44㎡)을 고려할 때 적정 시장 가격은 약 110,000,000 원 ~ 125,000,000 원 범위로 추정됩니다.

유치권 등 잠재적 리스크와 감정가와의 격차를 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 110,000,000 원 ~ 125,000,000 원

이 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사, 법원 진행 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 입찰가 산정에 반영하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.