나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [6] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호

의정부지방법원 2024타경2190 (6)

소재지

경기도 포천시 선단동 74-5, 이리스 1동 3층302호 (도로명 주소: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1)

용도

도시형생활주택 (집합건물)

감정가

198,000,000원

면적

토지 면적: 55.81㎡ (약 16.88평)

건물 면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

토지 지분: 55.81㎡

건물 지분: 56.435㎡

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의 경매

채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (파주중앙새마을금고)

특이사항

유치권, 공동담보, 재매각

주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

인접 도로상태

접합된 도로를 통해 진출입 가능함.

주변 시설

주거 지역 내에 위치하며, 생활 편의시설 접근이 가능한 지역임. (주변 검색 결과: 특별한 혐오시설이나 부정적인 시설은 확인되지 않으나, 일부 상업 및 근린생활시설, 주택이 혼재함.)

1.3. 권리분석

말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을20, 3,000,000,000원)이며, 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1, 3,000,000,000원)임.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (예: 근저당, 가압류, 압류 등)

인수되는 권리

* 유치권: 미미컴퍼니가 공사대금(46,398,000원)으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며 채권자의 유치권 배제 의견서가 접수되었음. (주의 필요)

* 지상권: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있음. 이는 매수인이 인수해야 할 권리일 수 있으며, 해당 지상권의 내용과 효력 범위를 반드시 확인해야 함. (매우 중요 위험 요소)

임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 확인됨. (보증금 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 추가 확인 필요)

등기부채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 3,860,000,000원

집합건물 등기부 채권 총액: 3,412,000,000원

(채권 총액이 감정가 및 주변 시세 대비 매우 높아 채무 부담이 큰 상태임.)

1.4. 상권분석

최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 금액은 약 120,000,000원 ~ 133,000,000원 수준이며, 전용면적 기준 ㎡당 약 1,680,000원 ~ 2,120,000원 수준으로 형성되어 있음.

본건의 감정가는 198,000,000원으로, 최근 매매가 대비 높은 편임.

매매/임대 동향

본건이 속한 이리스 건물 자체의 최근 매매/임대 정보는 제공되지 않았으나, 주변 유사 건물들의 거래가 꾸준히 이루어지고 있는 것으로 보임.

1.5. 생활정보

주거환경

주변에 주택 및 공동주택이 소재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있음.

편의시설

본건 주변 지역에는 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨. (구체적인 편의시설 현황은 현장 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부 불분명: 유치권이 실제로 성립할 경우, 낙찰자가 해결해야 할 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 가장 큰 위험 요소로, 해당 지상권의 내용과 존속 기간에 따라 부동산의 사용 수익에 심각한 제약을 받을 수 있으며, 사실상 소유권 행사에 큰 어려움이 있을 수 있음.

* 재매각: 이전 경매에서 낙찰되지 않은 이력이 있어, 시장에서 본 건에 대한 관심이 낮거나 해결해야 할 리스크가 크다는 점을 시사함.

* 높은 채무 총액: 과도한 채무 규모는 부동산 가치 대비 부담이 매우 크며, 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있음.

* 특별매각조건 (보증금 20%): 일반 경매보다 높은 낙찰률 확보를 위한 자금 계획 수립 필요.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 198,000,000원이나 주변 유사 부동산의 최근 매매 시세는 120,000,000원 ~ 133,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

특히, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 및 '성립 여부 불분명한 유치권' 존재는 본건의 가장 치명적인 위험 요소임. 이러한 권리들은 낙찰자의 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 함께 권리 관계를 명확히 분석하고, 지상권의 구체적인 내용과 인수 시 예상되는 부담을 철저히 확인해야 함. 또한, 높은 채무 총액과 재매각 이력 역시 신중한 접근을 요구함.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세: 시장 조사 결과, 본 건의 감정가가 주변 시세보다 높아 협상 및 재조정의 여지가 있을 수 있음. (단, 이는 권리관계 분석 결과에 따라 달라질 수 있음)

* 주거 지역 내 위치: 기본적인 주거 환경을 갖춘 지역에 위치하여 잠재적인 수요가 존재함.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 중대한 권리적 리스크를 내포하고 있어, 부동산 가치를 심각하게 훼손할 가능성이 높습니다. 유치권의 존재 또한 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 분석 결과, 해당 물건의 순수 시장 가치는 약 95,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정되나, 지상권 및 유치권으로 인한 위험 부담을 감안하면 실제 낙찰 가능한 금액은 이보다 훨씬 낮아질 수 있습니다.

리스크 감안 시, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 95,000,000원 범위를 제안합니다.

최종 입찰가는 투자자의 리스크 감수 수준, 법률 자문 결과, 현장 조사를 통한 물건 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 특히, 지상권의 구체적인 내용 확인이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.