나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [11] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (11)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 59.39㎡ (약 17.97평)

건물면적: 60.06㎡ (약 18.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건까지 차량 접근이 가능함.

도로상태: 인접 도로를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획: 제1종일반주거지역 등임.

3. 권리분석

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신고된 채권자)

경매종류: 부동산 임의 경매

인수되는 권리:

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인의 점유 여부 및 대항력 유무는 별도 확인 필요.

권리분석 요약: 본건은 일반적인 임의 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 유치권 신고로 인한 리스크가 존재합니다.

유치권: 미미컴퍼니(대표: 이민아)가 공사대금 46,398,000원을 근거로 유치권을 신고하였습니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 채권자 측에서는 유치권 배제 의견서를 제출한 상태입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 부담으로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

4. 상권분석

소재지: 경기도 포천시 선단동.

주변 환경: 주택이 밀집된 지역으로, 유사한 연립/다세대 주택 단지들이 인근에 분포하고 있습니다.

최근 시세 동향:

* 월드S클래스(2016년식, 2026년 7월 거래): 13,000만원 (전용 67.835㎡, 약 20.52평)

* 선단빌리지(2018년식, 2026년 7월 거래): 12,000만원 (전용 71.39㎡, 약 21.60평)

* 선단쉐르빌(2018년식, 2026년 7월 거래): 13,300만원 (전용 62.5938㎡, 약 18.94평)

분석: 인근 유사 주택들의 최근 거래 시세는 약 12,000만원에서 13,300만원 범위에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 208,000,000원은 이러한 최근 거래 시세보다 상당히 높은 수준으로, 시세 반영에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

주거환경: 주택 밀집 지역 내 위치하여 주거 생활에 적합한 환경을 제공합니다.

교통 및 편의시설: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성이 양호합니다. 기본적인 주거지 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 문제: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 46,398,000원의 유치권 신고입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 소송 등 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있으며, 이는 추가적인 시간 및 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 208,000,000원이 주변 유사 물건의 실제 거래가(12,000만원~13,300만원)보다 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 위험이 있습니다.

건축 연도: 등기부상 사용승인일은 2023년 9월 27일이나, 주변 거래 물건의 건축 연도가 2016년~2018년임을 고려할 때, 실제 건물 노후도 및 가치 평가에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 연립주택으로, 주거 용도로 활용 가능합니다. 주변에 유사한 주택들이 거래되는 지역이나, 현재 감정가가 최근 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 무엇보다 46,398,000원의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 유치권의 실체와 법적 효력에 대한 철저한 조사가 선행되어야 하며, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

잠재적 가치: 만약 신고된 유치권이 부당하거나 법적으로 인정되지 않을 경우, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익을 얻을 기회가 있을 수 있습니다.

주거 수요: 포천시 선단동 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용할 수 있습니다.

신축급 건물: 등기상 사용승인일이 비교적 최근으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. (2016년~2018년식으로 추정되는 주변 건물 연차 고려 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가 208,000,000원은 주변 유사 물건의 최근 거래 시세(12,000만원~13,300만원)와 상당한 차이를 보이고 있습니다. 또한, 46,398,000원의 유치권이 성립될 경우 낙찰자에게 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 유치권의 리스크와 시세와의 괴리를 고려하여 매우 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

주변 시세의 하한선(약 12,000만원)에 유치권 인수 가능성을 감안한 금액을 고려하면,

예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

만약 유치권이 법적으로 소멸될 가능성이 높다고 판단될 경우, 시세 평균가 수준인 120,000,000원 내외까지도 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.