나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [11] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [11] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 2층201호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경2190
• 주소: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 2동 2층201호 (선단동,이리스)
• 감정가: 208,000,000원
• 최저가: 71,344,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 연립주택

의정부지방법원 경매2계 2024타경2190 | 소재지: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 2동 2층201호 (선단동,이리스) | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 71,344,000원 | 용도: 연립주택

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (11)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 2동 2층201호 (연립주택)

용도: 연립주택 (집합건물)

감정가: 208,000,000원

건물면적: 60.06㎡ (전용면적, 약 18.17평)

토지면적: 59.39㎡ (대지권, 약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

1.2. 물건 개요 및 특성

본 건은 포천시 선단동에 소재한 연립주택(이리스) 2층 세대로, 철근콘크리트 구조로 건축되었으며 주거용으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 전기 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 수준입니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 위치하여 주거환경이 보호되는 지역입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지조건 및 주변 환경

본 건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 연립주택 및 단독주택 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 특히, 인근에는 대진대사거리 및 향후 개통 예정인 7호선 대진대역(계획) 예정지가 있어, 향후 교통 인프라 개선에 따른 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 감정평가서상 인접 도로를 통해 본 건으로 진출입이 가능한 것으로 확인됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건의 주변 환경은 주택을 중심으로 형성되어 있어 대규모 상업시설보다는 근린 생활시설 위주의 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 일상생활에 필요한 편의점, 소형 마트, 병의원 등은 대진대사거리 방면을 중심으로 형성되어 있을 것으로 추정되며, 주거지로서의 기본적인 생활 편의는 갖춘 것으로 판단됩니다. (검색 결과 참고)

2.3. 권리 분석

경매구분은 '부동산 임의경매'로, 채무자 김OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 파OOOOO의 신청에 의해 진행되는 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 권리 분석상 가장 주의해야 할 특이사항은 *'유치권'*입니다. 유치권은 경매로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 중대한 권리상의 하자(Risk)이므로, 유치권 성립 여부, 신고 금액 및 실제 유효성을 입찰 전 반드시 확인하고, 이에 따른 명도 계획 및 비용을 수립해야 합니다. 임대관계는 미상(임대차 여부 불분명)으로, 낙찰 시 임차인 유무에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

3. 투자 전략 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크 및 특이사항

가장 큰 잠재적 리스크는 특이사항으로 명시된 *'유치권'*의 존재입니다. 유치권이 실제 성립하는 경우, 채권액을 변제하거나 별도의 협상을 통해 해결해야 하므로 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권 신고가 허위일 가능성도 있으나, 권리 분석의 핵심 사항이므로 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수입니다.

또한, 주변 환경 검색 결과, 포천시 선단동 일부 지역은 과거 쓰레기 무단투기 및 공장 밀집 지역에 대한 환경 문제가 보고된 바 있어, 본 물건의 정확한 입지 주변 환경에 대한 현장 확인을 통해 혐오시설 유무를 파악해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 건은 제1종일반주거지역에 위치한 연립주택으로, 전용면적 약 18평대의 실속형 주거 공간입니다. 7호선 대진대역 예정지 인근이라는 장기적인 교통 호재가 있으나, 감정가 2억 8백만 원 대비 *유치권*이라는 치명적인 권리상의 리스크가 존재합니다. 따라서 유치권 문제를 해결할 수 있는 능력이 있거나, 유치권 신고의 허위성을 입증할 수 있는 법적 근거를 확보할 수 있는 경우에만 저가에 입찰하여 수익을 극대화할 수 있을 것으로 판단됩니다.

3.3. 투자 포인트

1. *미래 가치:* 7호선 대진대역 개통 예정에 따른 장기적인 교통 환경 개선 기대. (검색 결과 참고)

2. *구조적 안정성:* 철근콘크리트 구조 및 승강기 등 기본 설비 확보로 주거 편의성 양호.

3. *저가 매수 기회:* 유치권이라는 중대 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 철저한 권리 분석 후 저가에 낙찰받을 경우 높은 수익률 기대 가능.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계