나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [7] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (7)

소재지: 경기도 포천시 선단동 74-5, 이리스 1동 4층 401호

용도: 다세대/도시형생활주택

감정가: 225,000,000원 (2억 2천 5백만원)

토지면적: 64.07㎡ (약 19.38평)

건물면적: 64.79㎡ (약 19.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 및 공동주택 등이 소재하는 지역입니다. 건축물대장상 '이리스'라는 명칭의 다세대/도시형생활주택으로, 2023년 9월 사용 승인되었습니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 향후 7호선 연장 계획이 있어 교통 여건 개선이 기대됩니다.

1.2. 3.주변 시설

인근에 다양한 편의시설이 소재하고 있습니다. (예: 편의점, 마트, 은행, 병의원 등) 현재까지 검색된 정보 상으로는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 개발 관련하여 다양한 시설이 함께 언급되고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (3,000,000,000원)입니다.

이후 채무자의 소유권 이전 및 다수의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 채권자 '파주중앙새마을금고'의 임의경매 개시 결정(2024타경2190)이 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 이 경매 절차로 본건이 매각될 예정입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

물건명세서에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 이 부분은 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 감정평가요항표 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 17일 거래: 67.835㎡ (약 20.5평), 130,000,000원 (평당 약 634만원)

- 2026년 7월 11일 거래: 71.39㎡ (약 21.6평), 120,000,000원 (평당 약 556만원)

- 2026년 7월 2일 거래: 62.5938㎡ (약 18.9평), 133,000,000원 (평당 약 704만원)

주변 시세는 평당 약 556만원에서 704만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 2.감정가와의 비교

본건의 감정가는 225,000,000원이며, 건물 면적 64.79㎡(약 19.60평) 기준 평당 약 1,148만원으로 산정되었습니다. 이는 최근 거래된 주변 시세 대비 약 1.6배 이상 높은 수준으로, 시세와의 괴리가 상당합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 환경

본건은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 주거용으로 이용 중입니다. 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.유치권 신고

미미컴퍼니에서 공사대금 46,398,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하며 채권자의 유치권 배제 의견서가 접수된 상태입니다. 유치권의 성립 및 인수 여부에 따라 명도 및 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법적 검토 및 확인이 필요합니다.

1.6. 2.도로 사용 관련

물건명세서 상, 일부 토지(목록 3,4,5)의 도로 사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 이는 매수인의 토지 이용 및 진출입에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 3.감정가와 시세의 괴리

감정가가 최근 주변 시세보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 미래 가치 상승이나 특수한 요인이 없다면, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 포천시 선단동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 감정가가 최근 주변 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있으며, 유치권 신고와 같은 법적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 일부 토지의 도로 사용 관련 불확실성도 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* 향후 7호선 연장 계획 등 교통망 개선에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 비교적 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원이나, 주변 최근 시세(평당 약 556만~704만원)를 고려할 때, 건물 면적 19.60평 기준으로는 약 1억 1천만원 ~ 1억 4천만원 수준이 적정해 보입니다.

그러나 유치권 신고 및 불분명한 권리, 도로 사용 문제 등의 리스크와 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 유치권 문제가 원만히 해결되고, 감정가 대비 상당한 할인율이 적용된다면 고려해볼 수 있습니다.

리스크 요인을 감안하여, 주변 시세 및 감정가의 70~80% 수준인 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

하지만 법적 리스크(유치권 등) 해소 여부에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.