나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [2] 경기도 포천시 선단동 75-5 도로 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [2] 경기도 포천시 선단동 75-5 도로 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매2계 2024타경2190 | 소재지: 경기도 포천시 선단동 75-5 | 감정가: 36,156,000원 | 최저가: 12,401,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2190 (2)

소재지: 경기도 포천시 선단동 75-5

용도: 도로

토지면적: 391.00㎡ (약 118.28평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율 13098.91)

감정가: 36,156,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항 요약

본건은 토지 일부 지분 매각 물건으로, 용도는 '도로'이며, 제1종일반주거지역 내에 위치합니다. 유치권이 신고되어 있으며, 일괄매각 및 지분매각에 따른 복합적인 권리관계 분석이 필수적입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역으로 기본적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

교통상황은 인근에 버스정류장이 소재하고 본건까지 차량 진출입이 가능하여 보통 수준의 접근성을 보입니다.

2.2. 토지 및 이용 현황

본건 토지(기호(3)(4)(5))는 부정형의 토지로 현재 '도로 등'으로 이용 중입니다.

지목상 도로는 아니지만 현황 도로로 사용되고 있으며, 인접 토지를 통하여 본건으로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 장기적으로는 주택 개발 및 건축 행위의 가능성을 내포하고 있습니다.

2.3. 주변 환경 분석 (참고 사항)

제시된 구분건물감정평가요항표에 따르면, 주변에는 철근콘크리트 구조의 주거용 건물이 소재하고 있으며, 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 본건 도로가 이러한 주거용 건물의 진출입로 역할을 하고 있음을 추정할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 지분 관계

본건은 '토지일부지분매각'으로, 전체 토지 면적 391.00㎡ 중 일부 지분(13098.91)만 매각 대상입니다.

지분 매각은 일반적인 단독 소유 부동산 경매에 비해 권리관계가 복잡하며, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송이 필수적으로 요구됩니다.

3.2. 특수 권리 분석

본건에는 '유치권'이 특이사항으로 신고되어 있습니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 피보전채권의 유효성 등을 면밀히 검토해야 하며, 만약 유치권이 성립한다면 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, '일괄매각' 대상 물건의 일부이므로, 전체 일괄매각 사건을 함께 파악해야 정확한 권리관계를 확인할 수 있습니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 보고되어 있으나, 용도가 도로인 점을 감안할 때 임차인이 존재할 가능성은 낮습니다. 다만, 미상으로 기재된 만큼 추가적인 현장 조사를 통해 사용 현황을 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건의 용도가 도로이고 매각 대상이 지분인 특성상, 일반적인 상업용 부동산의 관점에서의 상권분석은 무의미합니다.

다만, 제1종일반주거지역에 위치하고 있어, 향후 주거용 건부지로서의 개발 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

4.2. 생활정보

주변에 주택이 소재하고 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 최소한의 생활 편의시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 환경 정보

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악할 수 없습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 조사를 통해 주변 환경(소음, 진동, 공해시설 등)을 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각에 따른 불확실성

낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정이 가장 큰 리스크입니다. 협의가 원만하지 않을 경우, 공유물분할청구소송을 통해 토지를 분할하거나 매각해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생합니다.

5.2. 유치권 해결 리스크

유치권이 성립하는 경우, 유치권자에게 채무를 변제해야만 해당 부동산을 온전히 사용할 수 있습니다. 유치권 금액 및 진위 여부 확인이 선행되어야 합니다.

5.3. 용도 제한 리스크

현재 도로로 이용되고 있으므로, 즉각적인 수익 창출이 어렵습니다. 도로의 폐지 또는 지목 변경을 통한 가치 창출을 위해서는 법적 검토와 절차가 필요합니다.

5.4. 토지 지분율의 정확한 파악

제시된 토지 지분율 (13098.91)의 단위를 정확히 파악하여 전체 면적 대비 낙찰받는 면적을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 '유치권' 및 '지분 매각'이라는 강력한 리스크 요소를 동시에 내포하고 있어, 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 난이도 상급의 특수 물건입니다.

반면, 입지가 제1종일반주거지역 내 '도로'로 이용되고 있어, 향후 주택 개발이나 진입로 확보가 필요한 인접 토지 소유자에게는 필수적인 가치를 지닐 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 명확한 출구 전략(공유자 협상, 분할 소송)을 가진 경험 많은 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

제1종일반주거지역 내 토지이며, 주변에 주택 등이 소재하여 장기적인 개발 잠재력이 있습니다.

협상 및 분쟁을 통한 수익 극대화:

지분 매각 특성상, 기존 공유자 또는 인접 토지 소유자에게 매도 압박을 가하거나 (공유물분할청구소송 활용) 협상을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

유치권 해결 시 가치 상승:

신고된 유치권에 대한 법률 검토 후, 합리적인 수준에서 해결할 수 있다면 낮은 가격으로 권리를 확보할 수 있어 잠재적 가치 상승 여력이 높습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계