나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [3] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층201호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [3] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층201호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매2계 2024타경2190 | 소재지: 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 1동 2층201호 (선단동,이리스) | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 76,146,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 및 등기 현황

본 보고서의 대상 물건은 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층201호 연립주택에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2024타경2190 (3)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 222,000,000원으로 산정되었습니다.

채무자 및 소유자는 김OO이며, 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 건의 권리관계에 있어 '유치권'이 특이사항으로 기재되어 있어 면밀한 권리분석이 요구됩니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건은 제1종일반주거지역에 위치한 연립주택(빌라)입니다.

토지 면적: 64.07㎡ (약 19.38 평)

건물 전용면적: 64.79㎡ (약 19.60 평)

*본 물건은 연립주택으로 아파트에서 통용되는 분양면적은 표기하지 않으며, 전용면적을 기준으로 분석합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 편의성은 확보된 것으로 판단됩니다.

2. 감정 평가 요약 및 입지 분석

2.1. 감정 평가 요약

본 건은 '토지/건물 일괄매각' 건으로, 토지는 제1종일반주거지역에 속하며 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다. 인접도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

주위는 주택 등이 소재하는 지역으로 평가되었으며, 전반적인 임대차 관계는 미상입니다.

2.2. 입지 조건 및 교통

본 물건이 위치한 선단동은 주거 지역이 혼재된 곳으로, 평가서에 따르면 주위는 주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 다만, 주요 도심지로의 접근성 및 버스 노선의 배차 간격 등은 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

본 물건은 제1종일반주거지역에 위치하고 있어, 기본적인 주거 편의시설(소규모 마트, 근린생활시설)은 인근에 소재할 것으로 추정됩니다.

자세한 학교(초/중/고) 및 대형마트, 병원 등 주요 생활 인프라 시설과의 거리는 미상으로, 정확한 주거 만족도 판단을 위해 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 '일괄매각'이며, 경매구분은 '부동산 임의경매'입니다.

임의경매는 담보권을 실행하는 경매로, 대부분의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸됩니다.

3.2. 권리 분석 (유치권 관련)

본 건의 가장 큰 특이사항이자 리스크는 '유치권' 신고가 되어 있다는 점입니다.

유치권은 점유를 기반으로 하는 권리로서, 경매절차에서 소멸하지 않고 매수인이 인수할 가능성이 매우 높은 권리입니다.

유치권의 성립 여부(공사 채권의 존재, 유치권자의 적법한 점유, 경매 기입 등기 전 점유 등)를 법원 서류와 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

**유치권이 성립한다면 매수인이 유치권자에게 해당 채권을 변제해야만 물건의 온전한 인도가 가능**하므로, 입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 권리 분석이 필요합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1) 유치권 리스크: 위에서 언급했듯이, 유치권 성립 여부에 따라 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있는 **가장 큰 리스크**입니다.

2) 현장 리스크: 감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현황조사서 및 최종 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

3) 혐오시설: 인근 지역에 특정 혐오시설이 소재하는지에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 포천시의 지리적 특성상 소규모 공장이나 산업 시설 등이 근접할 수 있으므로, 주거 쾌적성 확보를 위해 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 체크해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 2억 2천만 원대의 연립주택으로, 주거용 건부지 등으로 이용 가능한 제1종일반주거지역에 위치하고 있습니다.

건물 전용면적 대비 토지 지분율(64.07㎡)이 적절하여 향후 재산 가치 측면에서 나쁘지 않은 조건입니다.

**그러나** '유치권'이라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있으므로, 입찰을 고려하는 투자자는 유치권의 부존재를 입증하거나, 성립 시 인수해야 할 채권 금액을 정확히 파악하여 **이를 충분히 반영한 낮은 금액으로 입찰해야 하는 고난도의 물건입니다.**

5. 투자 포인트

최고의 입지: 제1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적인 편이며, 차량 접근 및 버스정류장 이용이 가능한 교통 조건을 갖추고 있습니다.

권리 리스크 대비 고수익 가능성: 중대한 권리상 하자(유치권)가 존재하는 만큼, 일반 투자자들의 입찰이 꺼려져 유찰 가능성이 높습니다. 유치권 해결 능력이 있거나 관련 법적 지식을 갖춘 전문 투자자에게는 **높은 유찰 횟수를 통해 저가에 취득할 기회**가 될 수 있습니다.

실거주 및 투자 목적 적합성: 유치권 문제가 해결된다는 전제 하에, 상대적으로 저렴한 가격에 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다. 실거주 또는 임대수익 창출을 목적으로 한 투자에 적합합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계