나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2190 [3] 경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)은 부정형으로 건설자재 적치장 등으로 이용중이며,
기호(3)(4)(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지

경기도 포천시 선단동 74-5 이리스 1동 2층 201호

사건번호

의정부지방법원 2024타경2190 (3)

물건종별

연립주택 (건축물대장상 도시형생활주택)

감정평가액

222,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

토지 면적

64. 07㎡ (약 19.38평)

건물 면적 (전유면적)

64. 79㎡ (약 19.60평)

경매구분

부동산 임의경매

채권자

파주중앙새마을금고

주요 권리내역

유치권, 공동담보

2. 입지조건

물건의 위치는 경기도 포천시 선단동에 자리하고 있으며, 주변은 주택 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다. 교통 상황은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 현재 주거용으로 이용되고 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 완비되어 있어 생활에 필요한 기본 시설을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 인접한 도로를 통해 본건으로의 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

임차인 현황

제공된 자료에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을20)입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 8일 접수된 엠씨아이주식회사의 근저당권(을1)입니다.

소멸 권리

등기부상의 근저당권, 지상권, 근질권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 토지 등기부 요약에서는 해당 지상권 권리가 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 이는 낙찰 시 지상권 인수 여부에 대한 혼란을 야기할 수 있으므로, 반드시 법원에 비치된 원본 서류 및 현장 확인을 통해 해당 지상권의 실제 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

특이사항

* 유치권: 미미컴퍼니(대표자: 이민아)에서 총 46,398,000원의 공사대금을 유치권으로 신고하였습니다. 다만, 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 채권자 측에서 유치권 배제 의견서를 제출한 상태입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.

* 도로 사용 관련: 목록 3, 4, 5번 토지의 도로 사용에 관한 부분은 매수 시 별도 확인이 필요하다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 단지 전체의 토지 이용 계획과 관련될 수 있으며, 향후 재건축 등 개발 시 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다. 본건 201호의 경우 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 단지 관리 측면에서 중요하게 고려될 사항입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보(2026년 7월 거래 기준)에 따르면, 유사한 입지 및 규모의 주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 월드S클래스(104동) 67.835㎡(약 20.5평) 13,000만원 (평당 약 633.5만원)

* 선단빌리지(101102동) 71.39㎡(약 21.6평) 12,000만원 (평당 약 555.6만원)

* 선단쉐르빌(107108동) 62.5938㎡(약 18.9평) 13,300만원 (평당 약 702.2만원)

이들 거래 사례를 종합해 볼 때, 주변 시세는 평당 약 550만원에서 700만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 건물 면적(약 19.60평)을 기준으로 환산하면, 현재 시세는 약 1억 800만원에서 1억 3,700만원 사이로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 222,000,000원으로, 건물 면적(약 19.60평)을 기준으로 할 때 평당 약 1,132만원으로 산정되었습니다. 이는 최근 주변 시세 대비 상당히 높은 수준이므로, 입찰 시 감정가의 적정성을 신중하게 판단해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 포천시 선단동에 위치한 비교적 신축(2022년 3월 준공)에 속하는 도시형생활주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다. 건물 내부에 승강기 등 편의 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다. 주변 지역의 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 자세한 정보는 별도의 현장 조사나 추가 정보 수집이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰가 결정 시 시장 가치를 벗어날 위험이 있습니다.

* 유치권 존재: 공사대금 관련 유치권 신고가 되어 있으며, 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성을 내포합니다. 채권자의 배제 의견이 있더라도, 매수인의 주의가 요구됩니다.

* 도로 사용 관련 불확실성: 특정 토지(목록 3, 4, 5)의 도로 사용 관련하여 매수 시 별도 확인이 필요하다는 점은, 단지 전체의 토지 이용 계획 상의 잠재적 문제를 시사합니다.

* 복잡한 권리관계: 등기부 상의 채권 총액이 상당하며, 근질권, 지상권 이전 등 복잡한 권리 변동 내역이 존재합니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 해소 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 2022년 준공의 신축급 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 편의 시설 면에서 기본적인 장점을 가지고 있습니다. 그러나 감정가가 주변 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어 가격적인 매리트가 부족하며, 공사대금 관련 유치권 신고, 도로 사용 관련 불확실성, 복잡한 권리 관계 등 여러 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 유치권은 낙찰 후 명도 과정에서 큰 걸림돌이 될 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 그 실체를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호하여 즉시 주거 또는 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 편의성: 현대적인 설비(승강기 등)가 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 유치권 등의 리스크가 명확히 해소되고, 주변 시세에 부합하는 가격으로 낙찰받는다면 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 주변 시세(평당 약 550만원 ~ 700만원) 대비 감정가(평당 약 1,132만원)가 매우 높게 책정되어 있습니다. 또한, 유치권 존재 및 도로 사용 관련 불확실성 등 중요한 리스크 요인이 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요인들을 고려하고 시세와의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

주변 시세(약 1억 800만원 ~ 1억 3,700만원)와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원

해당 범위 내에서 유치권 등의 리스크가 해소될 경우 추가적인 상향 검토가 가능하며, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

10. 주변 시설 분석 (혐오시설 포함)

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보에 기반하여 주변에 대한 분석을 수행한 결과, 본 물건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 제공된 정보의 한계이며, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.