나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87245 [1] 경기도 포천시 영북면 운천리 산20-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87245 [1] 경기도 포천시 영북면 운천리 산20-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경87245
• 주소: 경기도 포천시 영북면 운천리 산20-1
• 감정가: 52,219,000원
• 최저가: 17,911,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

의정부지방법원 경매2계 2024타경87245 | 소재지: 경기도 포천시 영북면 운천리 산20-1 | 감정가: 52,219,000원 | 최저가: 17,911,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

의정부지방법원 2024타경87245 (1) 강제경매 사건의 물건 보고서입니다. 본건은 토지 일부 지분 매각 물건으로, 소재지는 경기도 포천시 영북면 운천리 산20-1 임야입니다.

매각 대상은 총 토지면적 21,679.00㎡ (약 6,558.20평) 중 66120.95 지분에 한정됩니다.

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 포천시 영북면 운천리 산20-1

용도: 임야 (자연림)

총 면적: 21,679.00㎡ (약 6,558.20평)

감정가: 52,219,000원

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 지분매각, 맹지

1.3. 감정평가 요약 (감정가 기준)

위치 및 주위환경: 영북고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 면소재지 내 야산지대로서 제반 주변환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 불가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 서향 완경사지이며 현재 자연림 상태의 임야로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 포천시 영북면 면소재지 인근에 위치한 야산입니다. 일부 지역은 도시지역(자연녹지지역, 제1종일반주거지역)에 포함되어 있으나, 지형 자체가 부정형의 완경사지 자연림이므로 현재로서는 개발 난이도가 높습니다.

2.2. 주변 환경 및 형태

인접 도로상태: 맹지입니다. 토지의 진입로가 없는 상태로, 건축 행위나 토지 이용에 있어 가장 큰 제약 조건입니다.

혐오시설 및 특이사항: 본건 서측으로 군시설 벙커가 소재합니다. 이는 군사시설 보호법에 의한 추가적인 이용 제한을 받을 수 있으며, 토지 가치에 부정적인 영향을 미치는 요소입니다.

2.3. 생활정보

본건은 임야 지분 물건이므로 실질적인 생활 편의시설 접근성 분석은 무의미합니다. 다만, 인근에 영북고등학교 및 버스정류장이 소재하고 있어 기본적인 인프라는 형성된 지역입니다.

3. 법적 권리 및 제한 사항

3.1. 권리분석

매각대상: 토지 일부 지분(66120.95) 매각입니다. 건물 제시외 물건은 없는 상태입니다.

주의사항: 지분 매각 물건의 특성상 낙찰 후 공유자와의 관계 정리(협상 또는 공유물 분할 청구 소송)가 필수적으로 요구되며, 이에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생합니다. 이는 본건 투자의 핵심 리스크이자 고난이도 물건으로 분류되는 이유입니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 개발행위에 있어 중첩된 다수의 법적 규제를 받고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역(자연녹지지역, 제1종일반주거지역), 성장관리계획구역, 준보전산지, 성장관리권역.

제한 상태: 학교(영북고등학교) 저촉(상대보호구역), 가축사육제한구역(전부 제한), 제한보호구역(군사시설 관련), 배출시설설치제한지역 등 다수의 법규에 의해 규제를 받고 있어, 사실상 개발 가능성이 매우 낮은 상태입니다.

3.3. 상권분석

본건은 임야이므로 현재 상업 시설로서의 가치는 없으며, 인근 면소재지 상권 분석은 본 물건의 가치 평가에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 향후 도시계획 변경이나 용도 변경을 통한 개발 잠재력 측면에서만 의미를 가질 수 있습니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지분 매각, 맹지, 군시설 벙커 소재라는 3대 특이사항의 결합입니다. 특히, 맹지이므로 건축이 원칙적으로 불가능하며, 공유자와의 협의 없이는 배타적 사용이 불가능합니다. 또한, 제한보호구역 및 학교보호구역 등 개발 규제가 매우 강력합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 지분 매각, 맹지, 군시설 벙커 등 여러 난점이 복합적으로 작용하는 최고난도의 특수 물건입니다. 실수요 목적보다는 특수물건 처리 경험이 풍부한 투자자에게 적합하며, 낙찰 후 공유물 분할 청구 소송, 맹지 해소(주변 토지 매입/사용승낙) 등 복잡한 법률적 절차를 전제로 해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가로 인해 지분 협상 비용을 감안하더라도 투자 여력이 생길 수 있습니다.

토지 일부가 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 규제 완화나 도시계획 변경 시 가치 상승의 잠재력은 보유하고 있습니다.

장기적으로 맹지 해소 및 공유자 문제 해결을 통해 토지 전체를 활용할 계획이 있는 전문 투자자에게만 적합한 물건입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계