나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92520 [1] 경기도 의정부시 호원동 357-11 은하수아트빌 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92520 [1] 경기도 의정부시 호원동 357-11 은하수아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매2계 2024타경92520 | 소재지: 경기도 의정부시 백석로 13-6, 4층402호 (호원동,은하수아트빌) | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 54,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

본건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택(은하수아트빌) 4층 물건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호: 의정부지방법원 2024타경92520 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 357-11 은하수아트빌 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

소유자/채무자: 최OO

면적 현황:

토지면적: 28.35㎡ (약 8.58평)

건물면적(전용): 46.65㎡ (약 14.12평)

1.2. 입지 조건

본건은 호동초등학교 북서측 인근에 자리하며, 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 위치합니다. 용도지역상 제2종일반주거지역에 해당하여 주거의 쾌적성은 보통 수준입니다.

교통 상황은 양호한 편입니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 의정부경전철 범골역이 도보권에 위치하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다. 또한, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성도 무난합니다.

2. 권리 및 법률 분석

2.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채무자와 소유자가 동일인(최OO)입니다. 이는 통상적으로 임차인이 없는 경우 명도 과정이 비교적 단순할 수 있음을 시사합니다.

매각 대상은 토지 및 건물을 모두 포함하는 일괄 매각이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어 현황과 공부의 불일치로 인한 법률적 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

2.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 중요한 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 현황 조사 시점까지 임대관계가 확인되지 않았으므로, 실제 점유 관계에 대한 철저한 현장 조사와 분석이 필수입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

또한, 본건은 상대보호구역(상우고, 의정부호동초)에 속해 있어 향후 주택의 개축 또는 용도 변경 시 교육 환경 보호에 관한 법률의 제한을 받을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 도심 주거 밀집 지역의 특성상 소규모 생활 편의 시설은 다수 존재하나, 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 오래된 주거 지역 특성상 미비한 주차 환경이나 생활 소음 등의 일반적인 도시 주택 리스크는 상존합니다.

3. 시장 및 활용성 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 호원동 일대는 의정부 경전철 범골역을 중심으로 형성된 주거 상권입니다. 주위에는 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 갖춘 근린생활시설들이 위치하고 있어 일상생활의 편의성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비는 물론, 승강기 설비까지 갖추고 있어 다세대주택으로서의 거주 편의성이 확보되어 있습니다. 주거의 형태는 소형 다세대주택으로, 신혼부부 또는 1~2인 가구의 수요가 높은 면적대입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

소액 투자 및 실수요자 접근 용이성: 감정가가 1억 6천만 원으로 비교적 저렴한 소액 투자 물건이며, 전용면적 14평대의 소형 주택으로 실수요자에게도 매력적입니다.

양호한 교통 여건: 의정부 경전철 범골역 역세권이며, 노선버스 접근성도 좋아 교통 환경이 우수합니다.

안정적 주거 환경: 제2종일반주거지역에 위치하며, 호동초등학교 인근으로 학군 접근성이 양호합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 역세권 입지와 안정적인 주거 지역에 위치하여 투자 가치가 양호한 다세대주택입니다. 하지만, 미상인 임대차 관계가 가장 큰 권리 분석 리스크입니다. 따라서 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건을 통해 임차인의 유무와 대항력 여부를 명확히 확인하는 것이 필수입니다.

성공적인 투자를 위해서는 유찰을 통해 감정가 대비 적절한 시세 차익을 확보할 수 있는 입찰가를 산정하고, 명도에 대한 철저한 계획을 수립해야 합니다. 임차인 문제만 해결된다면, 실수요자나 소형 주택 투자자에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계