나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92520 [1] 경기도 의정부시 호원동 357-11 은하수아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""호동초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 ""범골역""이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서
외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 상대보호구역(상우고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부호동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경92520 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 357-11 은하수아트빌 4층402호

* 건물명: 은하수아트빌

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 1월 25일

* 총층수: 6층 중 4층

* 토지면적: 28.35㎡ (약 8.58평)

* 건물전용면적: 46.65㎡ (약 14.11평)

* 감정가: 160,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 호원동 소재 "호동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "범골역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

* 토지형상: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 23일

* 확정일자: 2019년 7월 19일

* 대항력: 있음

* 등기부 현황:

* 을구 1번 (주택임차권, 이수민, 200,000,000원): 인수 대상.

* 갑구 5번 (압류, 성북세무서장, 2024-01-10): 말소기준권리, 매각으로 소멸.

* 갑구 6번 (강제경매, 서울보증보험, 2024-12-23): 매각으로 소멸.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 을구 1번 주택임차권이 잔존함.

* 잔존 임대차보증금: 134,322,435원

* 배당금에서 잔존 보증금이 전액 변제되지 아니하면 을구 1번 주택임대차등기가 말소되지 아니하고, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역.

* 주변 시세 분석:

* 본건(46.65㎡, 2018년 사용승인)과 유사한 면적 및 연식의 인근 다세대주택 실거래가가 153,000,000원에서 160,000,000원 수준에서 거래되고 있음 (2026년 7월 기준).

* 감정가 160,000,000원은 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경 구성.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 호동초등학교 인근 위치.

* 교통시설: 의정부경전철 범골역 및 버스정류장 인접.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 선순위 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 잔존 임대차보증금 134,322,435원을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자비용이 증가함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(상우고, 의정부호동초), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 권리관계 복잡성: 강제경매 외 임차권 등이 설정되어 있어 권리 분석에 주의가 요구됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택으로, 경전철역 인근의 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건축된 지 비교적 오래되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 그러나 가장 큰 문제점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 임대차보증금 134,322,435원을 매수인이 추가로 부담해야 한다는 점입니다.

* 감정가는 1억 6천만원으로 최근 주변 시세와 유사하나, 인수되는 보증금을 고려하면 총 실질 취득 비용은 감정가를 크게 상회하게 됩니다.

* 따라서 투자 결정 시 해당 임차보증금 부담액을 면밀히 검토해야 하며, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축에 속하는 건물 (2018년 사용승인)

* 역세권 및 초등학교 인접의 편리한 주거 환경

* 안정적인 주거 지역 내 입지

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 160,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임대차보증금이 134,322,435원에 달합니다.

* 따라서 실질 총 투자 비용은 "입찰가 + 134,322,435원"이 됩니다.

* 만약 본 건의 시장 가치를 감정가 수준인 160,000,000원으로 본다면, 합리적인 최대 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 최대 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

* 최대 입찰가 = 160,000,000원 - 134,322,435원 = 25,677,565원

* 이는 매우 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시 이보다 높은 금액을 고려해야 할 수 있으나, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 금액 설정이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원 (총 지출 예상액: 164,322,435원 ~ 184,322,435원) - 이는 감정가 대비 높은 총 지출이 예상되므로 투자 가치 판단에 신중해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.