나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71100 [1] 경기도 동두천시 하봉암동 44-10 다온탑스빌 1동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 지하철1호선 ""소요산역"" 북동측 근거리에 위치하는 다온탑스빌 제1동 제2층 제202호로서 인근일대는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재 형성되어 있으며 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하며 일반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제2층 제202호로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실겸주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 약 4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역(위탁구역 8m))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기준시점 현재 승강기는 검사미필 등으로 운행정지된 상태로서 자세한 사항은 관계기관에 확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71100 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 소재지

소재지: 경기도 동두천시 하봉암동 44-10 다온탑스빌 1동 2층 202호

1.3. 물건 현황

용도: 다세대주택

토지면적: 37.77㎡ (약 11.43평)

토지지분: 37.77㎡ (약 11.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

건물지분: 56.94㎡ (약 17.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 10월 18일

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 150,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 동두천시 하봉암동 소재 지하철1호선 "소요산역" 북동측 근거리에 위치하며, 주변 일대는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 소요산역을 이용할 수 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

2.5. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 승강기는 검사 미필로 운행이 정지된 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 오케이저축은행 가압류 (2023.06.14.)

본건 등기부등본상 모든 권리(을1 주택임차권, 갑4 가압류, 갑5 압류, 갑6 강제경매, 갑7 압류)는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 오숙자 (주택도시보증공사)

보증금: 140,000,000원

전입일자/확정일자: 2022-01-07

배당신고일자: 2024-01-22

현황: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 주택도시보증공사(HUG)는 신청 채권자로서 임차인 오숙자의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 승강기 검사 미필로 운행 정지 상태이므로, 관련 비용 및 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 및 시세

본건과 유사한 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 삼익빌라 101동 (전용 47.63㎡): 2026년 3월, 41,500,000원

* 화신빌라 (전용 61.51㎡): 2026년 6월, 35,000,000원

* 삼익빌라 104동 (전용 47.63㎡): 2026년 6월, 35,000,000원

상기 거래 사례들을 고려할 때, 본건(건물면적 56.94㎡)의 시장 가치는 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 추정됩니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 하봉암동 일대는 주거 기능이 중심이며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 소요산역 인근으로 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로, 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 가능한 구조입니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

인근에 버스정류장 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 권리 문제는 정리된 것으로 보입니다. 다만, "대항력있는 임차인"이라는 문구가 특이사항에 언급된 점은 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (현재 등기부상 임차권은 말소 예정)

6.2. 물리적/관리적 리스크

승강기가 검사 미필로 운행이 정지된 상태로, 사용을 위해서는 검사 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 하봉암동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 소요산역과 근접하여 교통이 편리하며 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 감정가 150,000,000원 대비 인근 실거래가 수준이 현저히 낮다는 점이 주요 분석 포인트입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 소액으로 투자가 가능한 다세대 주택 물건입니다.

* 소요산역 인근으로 수도권 접근성이 양호한 입지입니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 사례(전용면적 47.63㎡ ~ 61.51㎡)를 고려할 때, 본건(건물면적 56.94㎡)의 현재 시장 가치는 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 150,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 시장가치 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

(참고: 본 입찰가는 시세 분석 및 경매 시장 상황을 기반으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법원 진행 상황을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.