나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경3141 [1] 서울특별시 마포구 용강동 512 근린시설 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경3141 [1] 서울특별시 마포구 용강동 512 근린시설 경매
- 사건번호: 2024타경3141
- 주소: 서울특별시 마포구 토정로35길 11 인우빌딩
- 용도: 근린시설
서울서부지방법원 경매7계 2024타경3141 | 소재지: 서울특별시 마포구 토정로35길 11 인우빌딩 | 감정가: 21,727,600,000원 | 최저가: 13,905,664,000원 | 용도: 근린시설
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울서부지방법원 2024타경3141 (1)
소재지: 서울특별시 마포구 용강동 512
용도: 근린생활시설
감정가: 21,727,600,000원
토지면적: 10,285.20㎡ (약 3,111.37평)
건물면적: 2,551.40㎡ (약 771.85평)
매각대상: 토지 및 건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 재개발구역, 유동화물건
주의사항: 토지, 건물, 제시외 건물 및 조경 소나무 일괄매각. 토지 및 건물 가격은 구분건물 감정평가명세표에 기재됨.
1.2. 건물 및 토지 현황
건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 6층 건물.
외벽: 석재 붙임마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호 등.
건물 이용 상태: 근린생활시설 등으로 이용 중.
- 비01호: 서울안심축산정육식당 / 불끈
- 비02호: 공부상 "부동산"이나 현황 "공실"
- 101호: 오가다 BEER
- 201호, 202호: LOVELY
- 301호, 302호: CLASQUIN
- 401호, 402호: BIZ ON 스마트워크 센터
- 501호, 601호: 원 고시텔
설비 내역: 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등을 갖춤.
토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용 중.
공부와의 차이: 현황 주출입도로를 기준으로 공부상 지하1층이 현황 지상1층, 공부상 지상1층이 현황 지상2층 등으로, 공부상 층 대비 현황은 한 개 층씩 위에 있는 것으로 확인되어 이를 감안하여 평가함.
제시외 건물 및 물건: 건물 공부상 6층(현황 7층) 외부공간의 제시외 물건 (ㄱ) 및 본건 건물 지상 주변으로 식재된 관상용 수목 중 일부 소나무(제시외 물건 (ㄴ)-(ㅁ))는 외관, 관리상태, 규격 및 시장거래가능가격을 종합 참작하여 평가되었음.
1.3. 입지조건
위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 마포구 염리동 소재 "서울염리초등학교" 남서측 인근에 위치함. 주위는 간선도로변을 따라 상업ㆍ업무용 건물, 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.
교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "마포역" 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.
인접 도로 상태: 본건 남동측으로 토정로35길과 접함.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매임. 일반적으로 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매로서, 낙찰자는 권리를 승계하거나 말소하게 됨. 제공된 정보만으로는 모든 권리관계를 상세히 파악하기 어려우므로, 입찰 전 권리분석 전문가를 통한 정밀한 분석이 필요함. 채무자 겸 소유자는 윤OO으로 확인됨.
1.5. 상권분석
용강동 일대는 마포역 인근에 위치하며, 상업·업무용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역임. 특히, 직장인과 지역 주민을 모두 흡수할 수 있는 이중 수요가 형성되어 있어 마포구의 핵심 상권 중 하나로 분석됨. 높은 매출과 많은 유동인구, 높은 점포 생존율을 보이는 중심 상권의 특징을 가지나, 임대료 상승과 점포 감소세가 관찰되어 젠트리피케이션 방지 및 상권 안정화 노력이 필요할 수 있음. 고가 메뉴 중심의 식당들이 꾸준한 인기를 얻고 있으며, 특정 지역에는 베이커리 등 부재한 업종이 존재하여 사업 기회를 모색할 수 있음.
1.6. 생활정보
주변 교육시설: 서울염리초등학교가 남서측 인근에 위치함.
주변 편의시설: 간선도로변을 따라 다양한 상업 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 마포역이 가까워 대중교통 이용이 편리함.
1.7. 토지이용계획 및 제한상태
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 기타 제한 사항: 공원(2015-08-27)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재개발구역(2015-01-22)<도시재개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호)
1.8. 잠재적 리스크
- 공부와의 차이: 건물의 현황 층수가 공부상 층수보다 한 개 층씩 높아, 실제 이용 및 등기부상 내용과의 차이가 존재하므로 현황을 면밀히 파악해야 함.
- 공실 발생: 건물 내 비02호가 현황 공실 상태로, 향후 임대 수익 확보를 위한 공실 리스크 관리가 필요함.
- 재개발 구역: 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성이 있으나, 구체적인 사업 진행 상황 및 영향에 대한 추가 확인이 필요함.
- 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 추가적인 채권/채무 관계 또는 법적 절차의 변동 가능성을 염두에 두어야 함.
- 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 인수되는 임차인이 있는지, 명도 관련 이슈는 없는지 확인이 필요함.
- 제시외 물건: 제시외 물건(조경 소나무 등)의 평가액이 포함되어 있으나, 매각 후 소유권 및 처리 방안에 대한 명확한 확인이 요구됨.
- 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.
1.9. 종합 의견
본 물건은 서울특별시 마포구 용강동에 위치한 근린생활시설로서, 우수한 입지 조건과 탄탄한 상권을 갖추고 있습니다. 지하철 5호선 마포역 역세권에 인접하고 간선도로와 접해 교통이 편리하며, 서울염리초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호합니다. 용강동 일대는 주민과 직장인 수요를 모두 흡수하는 활발한 상권이지만, 높은 임대료와 젠트리피케이션 가능성 등 상권의 변화 추이도 함께 고려해야 합니다. 재개발 구역이라는 점은 장기적인 도시 개발 가능성을 시사하나, 사업 진행 여부 및 시기에 대한 불확실성이 존재합니다. 공부상 층수와 현황 층수 간의 차이, 일부 공실, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.
1.10. 투자 포인트
- 최상의 입지: 서울의 핵심 지역인 마포구, 마포역 역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑합니다.
- 활발한 상권: 직장인과 거주민의 수요가 결합된 안정적이고 활발한 상권을 보유하고 있습니다.
- 개발 잠재력: 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
- 경매 투자 기회: 2회 유찰되어 감정가의 64% 수준(최저가 139억 566만원)으로 경매가 진행되고 있어, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.
- 토지 가치: 넓은 토지 면적(약 3,111평)을 보유하고 있어, 향후 토지 개발 또는 재건축 시 높은 가치를 기대할 수 있습니다.
본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 방문, 권리 분석 전문가 상담, 관련 법규 검토 등 추가적인 면밀한 조사와 판단을 통해 이루어져야 합니다.
법원 정보
서울서부지방법원 경매7계