나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50366 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 60-56 리치캐슬 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역촌초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며 본건
주변으로는 접면도로 등에 따라 연립 및 다세대주택 등의 각종 주거용 건물, 주상용 건물,
상업 혹은 업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 5층 502호로서,
외벽 : 스톤코트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 두 필지 일단으로 대체로 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 접한 세로 수준의 포장도로를 통해 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용(평가전례 포함)
등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 60-56번지에 위치한 리치캐슬 5층 502호 다세대주택입니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1.토지

총 토지 면적은 25.50㎡ (약 7.71평)이며, 토지 지분 면적 역시 25.499㎡ (약 7.71평)입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

1.2. 2.건물

건물 면적은 37.05㎡ (약 11.21평)이며, 건물 지분 면적 또한 37.05㎡ (약 11.21평)입니다. 별도로 11.00㎡ (약 3.33평)의 제시외 건물 면적이 있습니다. 본 건물은 2011년에 건축되었습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 225,000,000원이며, 건물 전용 면적은 37.05㎡ (약 11.21평)입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경50366 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역촌초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 연립 및 다세대주택, 주상용 건물, 상업/업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호합니다. 현재까지 주변에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 가까운 거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로 접한 포장도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 제한물권

소유권 이전 및 압류, 강제경매 개시 결정 등 다양한 권리 변동이 등기부에 기록되어 있습니다. 본 경매는 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 (2021-08-31) 중랑세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1.대항력 있는 임차인

주택도시보증공사(김민정)가 임차인으로 있으며, 보증금 192,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 6월 11일, 확정일자는 2021년 5월 10일이며, 대항력이 있습니다. 등기부 요약에 따르면 김민정의 주택임차권(을9)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.2. 2.기타 임차인

김진극이라는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서상, 임차인 김민정의 주택임차권(보증금 192,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. (단, 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 배당 상황에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으니 현장 확인 및 철저한 권리 분석이 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 직접적인 상업적 상권 분석보다는 주변의 근린생활시설 및 주거 편의시설의 접근성이 중요합니다. 주변으로 다양한 상가 및 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 학교: 역촌초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 공원, 공공시설, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김민정의 보증금 192,000,000원에 대한 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 추가적인 자금 투입이 필요합니다.

* 제시외 건물: 11.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 불확실한 배당: 임차인 보증금 전액이 배당될지 여부가 불확실하며, 이로 인한 인수 금액의 변동성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 192,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 상당한 투자 위험을 내포하고 있습니다. 인수되는 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 총 매입 비용이 감정가 또는 시세를 훨씬 상회할 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내의 다세대주택으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인 보증금 문제가 경매 절차에서 원만히 해결(전액 배당)될 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 192,000,000원을 인수할 가능성이 높아 투자에 대한 위험 부담이 매우 큽니다. 인수 보증금은 입찰가 산정 시 직접적으로 제외하고 계산하는 것이 원칙이나, 본 물건의 경우 총 매입 비용 산정 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 1,900만원에서 2,200만원 수준으로 추정됩니다. 본건 건물 면적(약 11.21평)을 고려할 때, 적정 시세는 약 21,000만원 ~ 24,000만원 내외로 판단됩니다.

감정가 225,000,000원 대비 높은 임차인 보증금 리스크를 감안하여, 본 건에 대한 투자 가치는 보증금 인수 가능성을 낮게 평가했을 때에만 제한적으로 존재합니다.

보수적인 관점에서, 높은 위험을 감안한 투기적 입찰가로 160,000,000원을 제안합니다. 만약 이 가격으로 낙찰받더라도, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 총 매입 비용이 시세를 초과할 수 있음을 유념해야 합니다. 실제 입찰 시에는 배당표 및 현장 조사를 통해 인수 금액을 명확히 파악하고, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.