나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64962 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 327-102 동양 하우징 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재‘선정중·고등학교’남측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 완경사지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4-5m, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 327-102번지, 동양 하우징 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다.

본 물건의 사건번호는 서울서부지방법원 2024타경64962 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 324,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 33.10㎡(약 10.01평)이며, 건물 면적은 59.50㎡(약 18.00평)입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2011년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 그중 4층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치하며, 주변은 선정중·고등학교 남측 인근 지역으로 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하여 일반적인 주거 지역 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 정방형의 완경사지 형태를 띠고 있으며, 현재 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건의 남서측으로는 노폭 약 4-5m, 남동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 도시계획 및 법적 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 15일 접수된 이춘빈 근저당권 (을9, 채권액 200,000,000원)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

을구 10번 순위의 주택임차권(등기일자: 2023년 7월 17일)이 존재하며, 권리자는 배지현, 임대차보증금은 283,500,000원입니다.

이 임차인은 2021년 5월 17일 전입, 2021년 5월 12일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을9) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

갑구 6번 순위의 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 303,405,660원, 접수일자: 2025년 1월 16일)과 갑구 7번 순위의 압류 (채권자: 남동구(인천광역시), 접수일자: 2025년 6월 17일)는 말소됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 7,000,000원, 차임: 600,000원

전입일자: 2024-03-05, 확정일자: 2025-02-03, 배당신고일자: 2025-02-03

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (배 )

보증금: 283,500,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-05-17, 확정일자: 2021-05-12, 배당신고일자: 2023-07-17

대항력: 있음

비고: (을구 10번 주택임차권 등기 내용과 일치)

인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당받은 금액을 제외한 잔액을 의미하며, 본건에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 283,500,000원이 매수인이 인수할 금액입니다.)

집합건물 등기부 요약

본 건은 여러 권리 관계가 설정된 집합건물입니다. 소유권 이전(갑2, 갑3) 및 근저당권(을9)이 설정되었다가 말소되었으며, 강제경매(갑6), 압류(갑7)가 등기 후 말소되었습니다. 주목할 점은 을구 10번 주택임차권(권리자: 배지현, 권리금액: 283,500,000원)으로, 해당 임차권은 매각 후에도 인수되는 권리입니다. 등기부 채권 총액은 483,500,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 은평구 갈현동 지역은 오래된 단독주택과 다세대주택이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 인근에 학교(선정중·고등학교)가 있어 배후 수요가 존재하며, 제2종근린생활시설 용도로도 활용 가능한 점을 고려할 때, 소규모 상업 활동이 가능한 입지입니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 높은 수준의 상권 활성화는 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

주변 교육시설로는 선정중·고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통 측면에서는 노선버스 정류장이 가까워 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설, 병원, 마트 등은 인근 지역에서 생활 편의를 충족시킬 수 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 283,500,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못할 경우 이 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 초기 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

법적 제한 사항: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 규제가 적용되어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 형상: 완경사지라는 토지 형상은 건축 및 토지 활용에 있어 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2011년 사용승인)인 동양 하우징 건물의 4층 호실입니다. 입지 자체는 준수한 편이나, 2억 8천만원이 넘는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물 가치: 2011년 준공된 건물로 연식이 짧아 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

합리적 가격 고려 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 총 지출액 고려 필수)

서울시 내 주거지: 서울 은평구라는 지역적 이점을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 324,000,000원입니다.

분석 결과, 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금은 283,500,000원입니다.

최근 매매 사례 분석:

* 46.47㎡ (약 14평) 연립, 1994년식, 2026년 5월 거래가 235,000,000원

* 49.97㎡ (약 15평) 다세대, 1986년식, 2026년 6월 거래가 190,000,000원

* 71.91㎡ (약 22평) 다세대, 2001년식, 2026년 5월 거래가 330,000,000원

본건 건물 면적은 59.50㎡ (약 18평)으로, 최근 거래 사례 중 71.91㎡ (22평) 다세대가 330,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 평당 단가는 약 1,500만원으로 추정할 수 있습니다. 본건(18평)에 이를 적용하면 약 270,000,000원의 시세로 볼 수 있습니다.

따라서, "인수 보증금을 제외하고"라는 지침에 따라 본 물건 자체의 순수 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 270,000,000원 (2억 7천만원)을 제시합니다.

단, 이 입찰가로 낙찰받을 경우, 실제 총 지출액은 입찰가 270,000,000원 + 인수 보증금 283,500,000원 = 553,500,000원이 됩니다.

10. 주변 시설 확인

주변 시설 조사 결과, 선정중·고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 이는 상대보호구역에 해당합니다.

별도의 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설 (예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 해당 지역 및 반경 내에서 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.