나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2983 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 1047-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 소재 "용천2리마을회관" 남동측 인근에
위치하며, 부근은 중소규모 공장 및 근린생활시설, 농촌마을, 농경지 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 휴경지임.
기호(2,6): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 휴경지 및 일부도로임.
기호(4): 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 제시외건물부지로 이용중임.
기호(5): 부정형 토지로서 대체로 평탄하게 조성된 토지로서 잡종지 상태임.
기호(7): 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 맹지이나 인접필지를 통하여 출입함.
기호(2): 지적도상 맹지이나 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로 개설되어 있음.
기호(4): 서측으로 기호(7)을 포함하여 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.
기호(5): 지적도상 맹지이며, 인접필지를 경유하여 출입함.
기호(6): 북서측으로 관습상 세로 개설되어 있음.
기호(7): 대상토지가 도로로 이용중이며, 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-7)공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(흥해일반 03), 가축사육제한구역
(모든축종제한구역)이며, 기호(4∼7)은 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠)

공부와의 차이

기호(2): 의뢰목록상 지목 "답"이나 현황 일부"도로"임.
기호(4): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황"대"임.
기호(5,6): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황 "잡종지" 및 일부 "도로"임.
기호(7): 의뢰목록상 지목 "임야"이나 현황"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

㉠철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽: 드라이비트, 판넬마감 등
내벽,바닥: 내장재 마감
창호: 샷시 등.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

①일괄매각 ②목록1,2,3- 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). ③목록2 지목 '답'이나 현황 일부 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2024타경2983 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 1047-7

용도: 답

감정가: 262,788,000원

토지면적: 1338.00㎡ (약 404.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OO (등기부상 현정숙)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 소재 "용천2리 마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 중소규모 공장, 근린생활시설, 농촌 마을, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당하며, 일부 필지는 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 포항지원 2024타경2983 사건으로, 토지 매각 대상입니다. 등기부등본상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2019년 3월 27일 접수된 동경주농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

이하 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권 이전: 이상해 (2016-05-02)

- 근저당권: 동경주농업협동조합 (2019-03-27, 말소기준권리)

- 지상권설정: 동경주농업협동조합 (2019-03-27, 말소)

- 근저당권: 현정숙 (2020-05-04, 말소)

- 가압류: 포항축산업협동조합 (2022-07-08, 말소)

- 가압류: 포항제일신용협동조합 (2023-03-06, 말소)

- 압류: 포항세무서장 (2024-06-12, 말소)

- 가압류: 포항축산업협동조합 (2024-07-17, 말소)

- 임의경매개시결정: 현정숙 (2024-06-12, 본건 사건)

- 임의경매개시결정: 동경주농업협동조합 (2024-11-06, 포항지원 2024타경3955, 중복 병합 사건)

총 등기부채권액은 630,019,142원입니다.

현황상 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 특이사항으로 '중복병합사건', '중복사건', '공동담보', '유치권'이 명시되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 특히 유치권 존재 여부는 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 흥해읍 용천리 일대는 전반적으로 농경지가 많으며, 중소규모 공장 및 일부 근린생활시설이 산재해 있는 지역입니다. 이는 개발 잠재력보다는 지역의 자연환경 및 농업 기반이 특징적인 상권이라 할 수 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 주변 개발 계획 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다. 최근 포항시 북구 흥해읍 일원에서 영일만 특화단지 조성사업 등이 추진되고 있어 지역 발전 가능성이 존재합니다.

1.4. 생활정보

주변에 마을회관이 인근에 위치하고 있으나, 대규모 편의시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 농경지와 임야, 일부 공장 지대가 혼합된 환경이므로, 조용하고 한적한 생활 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 지목이 '답'인 토지를 포함하고 있어, 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호(2) 토지는 지목이 '답'이나 현황 일부가 '도로'이며, 기호(4)는 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 기호(5,6)은 지목이 '임야'이나 현황 '잡종지' 및 일부 '도로'로, 기호(7)은 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상 지목 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 문제를 야기할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 현황: 일부 필지(기호 1,3,5)는 맹지 상태이며, 인접 필지를 통하거나 관습상 도로를 통해 출입해야 합니다. 기호(2)는 지적도상 맹지이나 현황 폭 약 3미터 도로에 접해 있으며, 기호(4)는 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다. 도로에 대한 명확한 이용 권한 및 접근성 확보 여부를 확인해야 합니다.

* 유치권 존재 가능성: 특이사항에 '유치권'이 명시되어 있어, 실제 유치권이 성립되어 있는지 여부를 철저히 조사해야 합니다. 유치권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰 가격 산정에 큰 영향을 미칩니다.

* 중복 병합 사건: 본건은 다른 경매 사건과 중복 병합되어 진행 중이며, 채권자 현정숙 및 동경주농업협동조합이 각각 임의경매를 신청하였습니다. 이는 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이며, 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 환경 관련 이슈: 포항시 흥해읍 일대에서 과거 불법 폐기물 방치 사례 및 음식물 쓰레기 처리시설 설치 관련 주민 반발 사례 등이 있었습니다. 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 지역 전반의 환경 이슈를 염두에 두는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리에 소재한 토지 경매 물건으로, 토지 자체의 면적은 상당히 넓은 편입니다. 감정가는 2억 6천만 원대이나, 농지취득자격증명 필요, 공부와 현황의 차이, 일부 맹지, 중복 병합 사건, 그리고 가장 중요한 '유치권' 명시 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히 유치권 존재 여부에 따라 물건의 실질 가치와 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 물건에 입찰하고자 하는 경우, 반드시 현장 방문을 통해 이용 현황, 도로 접근성, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 권리 관계, 특히 유치권의 존재 및 성립 여부에 대한 법률적 검토를 철저히 수행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1338.00㎡(약 404.75평)의 넓은 토지는 잠재적인 활용 가치를 제공합니다.

* 계획관리지역: 개발 행위가 가능한 계획관리지역에 속해 있어, 향후 건축이나 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 호재 가능성: 흥해읍 일대의 영일만 특화단지 조성 등 지역 개발 움직임은 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 262,788,000원을 기준으로 하되, 언급된 잠재적 리스크(유치권, 공부와의 차이, 맹지 등)와 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 유치권이 사실로 확인될 경우, 해당 유치권 금액을 인수 부담으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차 비용도 고려해야 합니다. 현재 시점에서는 제시된 정보만으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사와 권리 관계 명확화가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.