나이스옥션 법원경매 상주 2019타경71733 [1] 경상북도 문경시 유곡동 402-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 유곡동 소재 "문경휴게소" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농가주택, 소규모공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

* 기호(1) : 부정형의 토지로 남동하향 완경사지대에 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 공업용부지로 이용중임. * 기호(2)(3) : 부정형의 토지로 남동하향 완경사지대에 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)(2) : 계획관리지역, 기타도로시설(2015-01-12)(접도구역)(저촉), 대로3류 (폭 25M∼30M)(접함), 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역) {가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 고속국도법상의접도구역 (2015-06-11)(중부내륙고속도로){고속국도봅}. * 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1)토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 컨테이너박스 3개가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 주기둥 : H-Beam 450 X 200/mm, - 처마고 : 약 8미터, - 외벽 : 샌드위치판넬 마감, - 내벽 : 샌드위치판넬 마감, - 천정 : 철골지붕틀 - 바닥 : 시멘트콘크리트 마감. - 창호 : 샷시창호임. (나) 일반철골구조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, - 외벽 : 황토벽돌 마감, - 내벽 : 황토벽돌, 단열재 및 타일 등 마감, - 천정 : 원목지붕틀 - 바닥 : 황토미장 위 한지, 황토전통구들 등 마감. - 창호 : 출입문 시스템도어 및 샷시창호임.

이용상태

(가) 공장 (나) 사무실, 주방, 휴게실, 짬질방 등으로 이용중임.

설비내역

(나) 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조[(ㄱ) : "가추" ∼ (ㄷ) : "창고"]

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(나)건물에는 다락방이 소재하니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 남서측 일부는 접도구역에 저촉되어 감안하여 평가. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 본건 지상에 이동가능한 컨테이너박스 3개 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2019타경71733 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 문경시 유곡동 402-1

용도: 공장

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 법정지상권, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,219,538,800원

토지면적: 3003.00㎡ (약 908.5평)

건물면적: 849.26㎡ (약 256.9평) (건축물대장상 총 연면적 849.26㎡)

건물 제시외면적: 227.50㎡ (제시외 건물 및 기계기구 포함, 이동 가능한 컨테이너 3개 제외)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 문경시 유곡동 소재 "문경휴게소" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 농가주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

북서측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역에 해당합니다.

접도구역(남서측 일부) 및 중부내륙고속도로 접도구역에 저촉되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

대로 3류(폭 25-30M)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(전축종 제한구역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 1989년 이후 여러 소유권 변동이 있었으며, 2017년 3월 27일 및 4월 27일에 중소기업은행으로부터 근저당권(총 1,080,000,000원)이 설정되었습니다.

이 근저당권에 근거하여 2019년 8월 5일 대구지방법원 상주지원에서 임의경매가 개시되었습니다.

이후 설정된 압류 및 가압류 등(국민건강보험공단, 신용보증기금, 문경시, 경북신용보증재단, 상주세무서장 등)은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부에는 2017년 8월 25일 소유권 보존 등기가 이루어졌으며, 동일자로 중소기업은행의 근저당권(960,000,000원)이 설정되었습니다. 이 근저당권이 본건 건물의 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리 이후에 설정된 가압류 및 압류 등은 경매로 인해 소멸될 것입니다.

결론적으로, 본건 경매로 인해 말소기준권리(중소기업은행 근저당권) 및 그 이후의 모든 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 문경시 유곡동 지역은 주변에 농경지 및 임야가 분포하고 있으며, 농가주택과 소규모 공장들이 혼재된 지역입니다.

4.2. 본건 용도 적합성

본건은 공장 용도로 등록되어 있으며, 건축물대장상 '공장'으로 표기되어 있습니다.

계획관리지역으로 공장 설립 및 운영에 적합한 용도 지역이며, 현황 이용 상태와도 부합하므로 공장으로서의 가치를 유지할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 활용되는 부동산이므로, 일반적인 주거용 부동산의 생활 편의시설과는 거리가 있습니다.

다만, 인근에 "문경휴게소"가 소재하여 기본적인 편의시설 접근성은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 가능성 (확인 필수)

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '법정지상권'이 언급되어 있어, 잠재적 리스크로 분류되며 면밀한 확인이 필요합니다.

법정지상권은 토지 저당권 설정 당시 존재하던 건물에 대해 토지 경매 후에도 건물을 철거할 수 없도록 보호하는 권리입니다.

본건의 경우, 건물 보존 등기일(2017.08.25)이 토지 근저당권 설정일(2017.03.27, 2017.04.27)보다 늦습니다. 일반적으로 건물 등기일이 토지 저당권 설정일보다 늦을 경우 법정지상권이 성립하지 않으나, 법률적으로 복잡한 경우도 있어 전문가의 최종 검토가 필수적입니다.

*참고: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음', '지상권개요: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 등기부상 명확한 지상권은 없을 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 초기 정보에 언급된 점으로 미루어 볼 때, 잠재적 리스크로 인지하고 법률 전문가의 최종 확인이 반드시 필요합니다.*

6.2. 접도구역

토지의 남서측 일부가 접도구역에 저촉되어 있어, 향후 건축, 증축, 형질변경 등 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정평가 시 반영된 사항입니다.

6.3. 제시외 건물 및 컨테이너

건물 제시외 면적(227.50㎡)이 감정평가에 포함되어 있어, 경매 물건에 포함되어 일괄 매각됩니다.

주의사항에 명시된 이동 가능한 컨테이너 박스 3개는 매각 제외 대상이므로, 인도 대상에서 제외됩니다.

6.4. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 채권 총액이 상당하므로, 채권 회수를 위해 본건 외 다른 담보 물건도 존재할 가능성이 있습니다. 이는 채권 회수 및 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 문경시 유곡동에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 감정가는 약 12.2억원입니다.

토지 약 908.5평과 건물 약 256.9평이 일괄 매각되며, 주변은 농경지, 임야, 소규모 공장 등과 혼재된 지역입니다. 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리관계는 중소기업은행의 근저당권에 의한 임의경매로, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 인수 부담은 없습니다.

가장 중요한 잠재적 리스크는 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 물건명세서상으로는 해당 사항이 없다고 기재되어 있으나, 초기 정보에 특이사항으로 명시된 만큼, 반드시 법률 전문가를 통해 최종 확인이 필요한 부분입니다.

이 외에 토지의 접도구역 편입, 제시외 건물 포함, 이동 가능한 컨테이너 제외 등의 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공장 용도로 적합한 토지 및 건물 일괄 취득 가능: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리가 용이합니다.

* 권리관계 명확화 예상: 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 소멸되어 비교적 안전한 권리 낙찰이 기대됩니다.

* 법정지상권 문제 해결 시: 만약 법정지상권이 성립하지 않거나 해결된다면, 공장 부지로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 초기 감정가: 현재 감정가가 시장 상황 및 향후 개발 가능성을 고려했을 때 저평가되었을 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 가능성 등 명확한 리스크 요인에 대한 추가적인 검토와 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 법정지상권 성립 여부 및 해결 방안, 소요 비용.

* 건물 상태 평가 및 철거/수리 예상 비용.

* 본건의 향후 예상 수익성 분석.

* 주변 유사 부동산의 실제 거래 사례 및 시세.

* 해당 경매 물건의 유찰 횟수 및 경쟁률 추이.

이러한 정보가 종합적으로 분석된 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 접근하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.